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2008/7/29 16:05

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一篇關於修緊擔保按揭借貸的分析

摘录

一篇關於修緊擔保按揭借貸的分析
聯邦修緊擔保按揭借貸

聯邦政府將於2008年10月15日修緊政府擔保按揭借貸，新政策可能影響樓宇市場，備受關注，加拿大廣播電台CBC RADIO 1在7月9日即時訪問筆者，對新政策的看法和分析。

自從政府在2006年推出40年攤分期（AMORTIZATION）後，備受財經界批評，認為樓宇市場買賣已經暢旺，市民積極置業投資，不應該火上加油，再推高樓市。
自從去年美國受次按危機影響，而令到美國房地產市場價格下跌，政府開始考慮一些措施來保障加拿大樓宇市場，及確保貸款人士有足夠能力承擔置業支出，所以宣布一個政治正確（POLITICALLY CORRECT）的決定，而作出以下改動（從2008年10月15日生效）。

以往CMHC貸款攤分期是25年，近幾年陸續加長到30年、35年和40年攤分。最新消息是CMHC將會取消2006年底推出的40年攤分期，改為最長 35年。攤分期愈長，月供款愈低，比例上少收入人士也可以合符資格，但由40年改為35年，收入要求就要提高。另外，聯邦保守黨政府也會取消「零」首期貸款，置業人士起碼要準備百分之五（5%）首期，才可以借貸。

根據政府紀錄，做40年攤分貸款置業人士，直線上升，財長和中央銀行擔心因太容易借錢，從而爛賬機會很高，所以要求5%首期。此外，高風險貸款現只還利息（INTEREST ONLY），不還本金按揭，在2008年10月15日起也相繼取消。

美國樓宇市場下滑，很多供屋人士放棄供屋，拋售物業，引致惡性循環。美國情況和加拿大不同，在美國太容易借錢，過往十年處於寬鬆政策（EASY CREDIT），幾乎任何人士也可以借錢，造成樓房危機。

加拿大情況有別於美國，這邊沒有次按（SUB PRIME）問題，所以沒有類似美國爆破危機，作為一個負責任政府，為了保持樓宇市場持續強勁和穩建，所以宣布以上政策。另外貸款人信用分數要求也稍為提高，以證明貸款人有良好還款紀錄。

財經界人士的意見，則認為這些政策對樓宇市場沒有太大影響，只是形式上。加拿大良好的樓宇市場是因為經濟暢旺，而不是經濟泡沫（MORE BOOM THAN BUBBLE）。如果攤分期由40年縮短到35年，借$200,000，利率6%計算，供款每月增加$41，但好處是整個貸款會省下$49,000的利息，貸款人士收入要增多$110來負擔這$41的額外供款。

加拿大政府認為加拿大經濟仍然強勁，主因是低利率、市民收入上升、人口增長等健康理由，令房屋價格和建屋率上升。政府預計2008年是連續第七年新屋動工率維持在200,000個單位，而銀行按揭供款拖欠率（IN ARREARS）低於0.27%，近乎1990年最低水平。

高風險保險公司在加拿大有數間，如CMHC、GENWORTH、AIG等，以上更改是CMHC首先提出，其他保險公司仍未宣布，但也有可能陸續跟隨。

筆者認為以上新政策對整個樓宇市場和一般人士只有微不足道的影響。但對以下兩類人士有機會受影響：

第一類是首次置業人士及戰後嬰兒（BABY BOOMER）的子女，他們有良好信用及數年工作經驗，但沒有能力拿出首期。

第二類是自僱人士，2008年10月15日之後，政府對物業及收入的文件會更嚴格，及信用紀錄要求嚴謹。

讀者如有房屋及按揭問題想我在此欄詳談，歡迎來電查詢，又或請電郵到 sally@sallykwan.com，中、英文均可。
此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準

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