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分析师：中国房地产业状况没那么糟 雅仕网 2011年07月15日 来源：华尔街日报
据 一家投行说，中国房地产公司的财务状况可能比乍看上去的要健康。
据美国银行／美林(Bank of America Merrill Lynch)说，在金融危机最严重的时期死里逃生后，一些中国公司似乎开始在管理现金流和其他风险方面采取更谨慎的做法。
导致高估这些公司所面临危险的原因可能包括中国开发商的一种常见做法：计算土地储备时是按照成本，而不是现行市场估值，这样给人杠杆率较高的印象。
美银/美林中国内地及香港房地产研究主管魏志鸿说，大多数开发商在几年前以很低的价格购买了土地储备。
一个例证是：几年前，在香港上市的广州富力地产股份有限公司以每平米约2,000元的价格购买了几块大面积地皮，如今的售价可能为每平米1.2万到1.3万元左右。据魏志鸿说，富力在资产负债表上往往会将这些资产的价值保持在购买成本，将杠杆率夸大到92%。
魏志鸿说，中国内地开发商整体的杠杆率为50%，按标准来看这个水平似乎很高，这可能是今年标准普尔（Standard & Poor's）和穆迪（Moody's）下调该领域评级展望的一个因素。
穆迪在4月将其对中国内地开发商的评级展望从之前的稳定下调至负面，原因是利率升高、银行借贷减少以及未来几个季度新增住房供应量增加等。
穆迪当时说，由于政府的紧缩措施，未来12个月到18个月，住宅销售的收入可能会下跌高达30%。
魏志鸿说，但是评级下调的时机不佳，正赶上中国开发商运气变好的时候，这得益于那些紧缩措施暂停、货币政策似乎也从紧缩转为停顿甚至宽松。
他还认为，吃一堑长一智的中国开发商渴望避免在金融危机期间将各公司推向危机边缘的那种风险。
魏志鸿说，我认为开发商在现金流状况方面好得多，他们持有的现金比2008年时多得多。
恩盖说，那些聚焦香港的房地产开发商财务状况也不错，但目前关注中国内地楼市的投资者境况要更胜一筹。
原因之一是，夏季的房屋销售额应当会保持上升态势，预计从现在起到8月份的月销售额将显示，内地开发商有能力在不打折的情况下吸引到购房者。
恩盖说，事实上中国房屋供需前景有利于资产价格上涨，他援引政府数据说，1998年以来中国新建了大约5,000万套房屋，而同期组建的新家庭在1亿个左右。
然而，然而炽热的房市也有可能出现一定的降温。恩盖预测中国大城市的平均房价将下跌10%至15%，二线城市的房价可能持平或小幅下跌。
恩盖说，我们希望能软着陆，希望房价保持稳定。
不是没有风险
不过恩盖说，不利因素仍然存在，原因是今年开始出现了大量新建房屋供应，而且政府可能将进一步严厉打击投机行为，这种调控措施已经在北京和上海实行。
中国官方英文报纸《中国日报》周五报道称，中国政府当局可能正在考虑是否继续出台措施，在更多被认为房价上涨过快的城市限制购房。
报道说，限制单户家庭拥有的房屋数量可以作为政府抑制房地产投机行为的潜在工具。
虽然很多一线城市的房价有所冷却，但没有明确证据显示全国房价走势缓和。
据中国国家统计局的数据显示，6月房屋成交额增至人民币4,992亿元(合770亿美元)，高于5月份 的3,809亿元。
据国家统计局，周三发布的政府数据显示，今年1月至6月，房地产项目投资增至人民币2.625万亿元，同比增长32.9%。
恩盖认为，北京和上海某些区域的房价确实有泡沫，不过他觉得没有迹象表明中国房地产市场整体过热。
恩盖说，我认为分析师一般都低估了收益。中国恒大地产集团有限公司(Evergrande Real Estate Group)等公司下个月将发布的中期业绩有可能显示房屋平均成交价强劲。
Chris Oliver
（本文译自MarketWatch）
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