作者：如山

房地产能抵抗通货膨胀吗？我认为是能！

有人说恶性通货膨胀对房地产并非有利。我同意。而且在滞胀（Stagflation）的环境也同样不利。但是到了高失业率、大量人流落街头、很多人都吃不饱的情况下，你家里还能有什么东西是好的？除了原来的超级富人，谁还有什么东西能留下而用来换生存所需的物品的？这个时候，能够自给自足是最好生存办法。那么是什么呢？现在就买个农场吧。自己种粮食、种菜、养鸡鸭养鱼，挖口水井，就维持生存的都有啦。不过要现在做，等到来的时候就来不及了。但买农场，不是又回到房地产这部分吗？……说到底，你要生存能离开足下这片土地吗？

有人说房子是奢侈品。我感到很奇怪，奢侈品是“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品，又称为非生活必需品”。感情Ta是住在帐篷里？就算是住帐篷里，那帐篷底下的那片土地也不能少呀。你要不是买的就是租的。换一个说法，也许有道理。就是豪宅对于普通人是奢侈品；普通房子对没钱供得起的人和没钱租得起的人是奢侈品。现在有些地方是政府提供给失去房子和无家可归的提供免费地方来放帐篷。不过我想Ta不是要跟这种程度的人来比较吧。

说回通胀与房子价值的关系，不用图表什么的了，从简单的角度去想想吧，当所有物品价格都升高时，我不说土地了（关于土地的价值需要另文探讨），偏偏做房子的所有材料都不会升？建房子的人工就不升？请注意，别又说回滞胀的环境。那是什么都升而人们也没有钱的状况。我认为美国面临长期中度通货膨胀的可能性最大。

其实思考一些重要问题、决定做事的方向不需要想得那么复杂。更加不需要什么深刻的理论和图表。往往是最简单的最基本的Common Sense就是最适合现实的正确想法和做法。最简单的计算就是最有效的参照物。

可能有人说，上面不过是如山说的，如山的话能有什么说服力呢？如山算老几？最多算“老如”：-）。所以咱也学一下别人，来个引经据典。以加强自己的观点：-）：

曾经多次准确预测过财务和地产危，并且不看好未来几年房地产的John R. Talbott在他2009年的书“Contagion”上说：

“It is funny, but housing itself has typically been good for a hedge against inflation. Although common stocks themselves have been poor performers during inflationary periods, the housing stock has appreciated at least as much as general inflation on average.” “…..depending on what neighborhood you are in and when prices bottom out, housing itself will become an attractive investment.”

这里可能读者有个疑问，那什么时候是美国地产的价格底部呢？人们在谈论双底（Double dip）。我个人认为要是有Double dip的来临，最多也平均在10%左右，不会太多。但是想想那些十万左右买的一个房子，10%就是一万左右。一万左右在实践上的意义是什么呢？你要是看漏一项需要大修补的或者估错了一个装修费，这个费用可能已经不止了。换句话说，想办法买到低于市场价的就相对安全了。

另外，房地产市场是否已经或者接近底部，我认为主要也是从三方面去分析（见我去年8月份贴的《我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（5）》里面提到的）：

一，购买能力（affordability）,就是看当地居民的收入能否支持这些房价。对于这一点，一般人很难去调查和计算。这时候你就可以从贷款市场的变动来分析。比如说利息降低，首期付款要求低，银行容易放贷，那么就是affordability增加，对房价的支持力升高。二，租房与买房的支出比较（alternative living arrangement），就是单独从经济上考虑，同样的房子是租房还是买房花的钱多。假如出租房的钱比买房（每月贷款的支出）还要高，人们很快就会选择买而不是租，只待信贷市场有所松动，房价马上就回升到合理水平。也就是那个地方的房价已经见底。三，重新建同样的房子的费用与市场上现有的房子的价格比较（replacement cost method）。假如现在在市场上买到的都低于重新建的成本，那么在价格回升之前是不可能有发展商或者建筑商再建房的，所以这个也是一个判断房子（尤其是新房子）是否已经跌破底部的重要指标。

警告：以上只是本人的看法，供有兴趣的朋友讨论，我的观点很可能是错误的。请读者自己做研究和投资决定。