房产暴利来自囤地

盖房子到底有没有暴利，记者也在第一时间联系了开发商。

利润超过15%才立项

省城一位不愿透露姓名的开发商说，商品房的成本一般由九部分组成。其中，第一部分是地价和契税，约占成本的40%；其次是项目的规划、设计、勘探等前期费用，约占5%；第三大部分是建安成本，主要包括：房子主体结构、安装工程、地下车库等多种费用，约占35%；第四部分是开发期间的各项费用，如城市建设综合配套费(每平方米是246元)，人防异地建设费等；第五部分成本是电力、园林景观等基础设施费；第六部分是营销费用，这个费用一般是销售额的2%；第七部分是经营性税金，这个一般是销售额的8.5%(不含企业所得税)；第八部分就是管理费；最后一部分就是一些不可预见费。第四至第九部分约占成本的20%。

收入主要指的是房子销售后的收入。以住宅项目为例，收入指的是去除项目内居委会、消防站、幼儿园

等公建设施后，住宅及地下室销售的收入。

“一般情况下，一个项目的税后利润率大于等于15%时，项目方可立项。”该开发商坦言，一般项目的利润率在15%—25%之间。

省城有的项目利润率高达100%

“其实从成本的几大构成部分来看，如果出现暴利，最关键的就是指土地成本。”该开发商指出，暴利主要是由囤地造成的。举个很简单的例子，开发商在2001年前后拿到土地，分多批开发，中间拖上四五年，到了2011年开发时，土地价格翻番增长，而开发商拿地时的成本还是很低的。这样算起来，利润率就会远大于15%。“除了土地外，建安成本、城市建设配套费等多种成本费用基本都是稳定的，即便是过了多年，涨幅也不会太大。”

该开发商透露，在济南有的住宅项目利润率达到40%以上，甚至超过100%，其中最主要的原因就是囤地。

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