网友叫我读一条引起热评的关于美国一个公司在中国拍卖美国土地的新闻（见附文）。这条新闻说的是，美国佛罗里达州USOFA(United Solutions of American. LLC) 公司在中国的搜房网以$1起价拍卖100块地。故事的主人，上海的白领叶子以$8,800美元成功在网上拍下1千平方米的别墅用地。很多人对这个新闻有疑问，到底是不是有这么好的事？其中有什么“猫腻”没有？这个新闻是否专门“忽悠”国内人的广告？在回答这些疑问之前，先让我从自己接触到的一些具体例子来看看。

例一，一位台湾来的老移民，20年前在离我所在的中心城市一百多英里的一个小镇周围用40万美元买下3千5百英亩（Acre）土地。等于平均$114 美元一英亩。
一英亩是多大呢？一英亩等于43,560平方英尺；一平方英尺等于0.0929平方米。就是说一英亩约等于4,047平方米。这个例子换算成每平方米的价格就是$0.028美元一平方米。也许有人说，哇，20年前这么便宜，这老兄现在可发大达了！且慢！2006在美国房产最高峰的时候，所有开发商、建筑商及普通买家都在抢购地的情况下我去看了。平坦而一望无际的一大片，颇为壮观。但是看脚下，却是像火山爆发流下的石灰一样黑色坚硬的寸土不生的地。这样的地在2006年高峰期和现在的价值我都不清楚。不过，对我来说，就算免费送我，只附加一个条件：必须2年内建房，我不敢要。

例二，一位长期帮我做贷款的Broker，2005年参加一个拍卖，买回80英亩的地，差不多整座山。该地拍卖由2万美元起拍，最后他6万美元成功竞投获得。那是等于$750美元一英亩，等于每平方米一毛八分五（$0.185），便宜吧？可是他跟我说，买下后他再做比较详细的调查，发现周围这个价格甚至更低的都有。他感叹说，他这辈子不会看到这个地有什么回报了。他的儿子刚刚出生，他的儿子也不可能看到这块地的回报，再下一代看看有没可能。

例三，在2004到2006年美国房产的高峰期，有一个全国性的大公司专门做土地拍卖。在本地租了城市中心的一个展览厅，每个月举行一次拍卖。每次拍卖有上千块土地，起拍价由一百美元到几十万美元。在当地的大报隔天有整版的广告。当地电视上也隔天有广告，买家出来现身说法，说是买了很便宜的地。我知道这种这么大规模的广告拍卖，不会有什么好Deal轮到我们去买。不过我忍不住好奇，他们卖的到底是什么样的土地呢？我挑了本市周围的10块左右的地，一个个去查。结果发现基本都是没用的地。他们有很多是从政府的Tax sale里面买下来再拿来拍卖的。这些欠Property tax的人，大概都是认为这块地不值得付物业税长期持有才让政府拍卖。这跟房子不一样，这些Tax sale的地都是没有贷款的。

例四，一位新加坡来的移民在一个很好区的新开发屋村买入一块2万多平方英尺的地，根据当地Zoning可以盖4个独立房（SFH），现在想出手，要价40万美元，还没放MLS。我一听便宜。去之前在网上查了一下，周围都是新房，有些还在建筑中。我有点奇怪，既然想卖，为什么不跟旁边的开发商谈谈，他们已经在那里建了，应该很有兴趣呀。因为一块建的话建筑商可以减少成本。经纪回答，附近的建筑商要求卖家提供Soil test报告，而卖家不愿意花这个钱。经纪还有点抱怨卖家愚蠢的意思。我到当地去看后，明白了，卖家不是不愿意出这个钱，而是可能已经做了或者知道这块地有Soil问题 （当然正规来说，要是做了什么调查或者知道是应该披露给买家的）。因为根据我的经验我已经猜它有Soil问题。

以上的例子想说明，没用的地，在现在或者可见的将来都无法使用和产生收入的地，不仅不是财产，还是一个债务。因为你每年要付物业税（Property tax），而物业税在美国可以从1%到5%。就算是有用途的地，也不能简单地就多大面积来看它的价值。决定土地价值的因素太多了。

从全美国范围大概来说，东西岸大城市的地比中部内陆的地贵很多。在目前美国的房产市场，已经有不少地方，如凤凰城、拉斯维加斯、佛罗里达等部分地区的有些新房子价格已经跌破建筑成本。就是属于加州的东部某些沙漠地带也有这种跌破建筑成本的房。这些地方的土地基本已经为负值（因为要付物业税）而没人要。当然，在东西岸大城市如波士顿、纽约、华盛顿DC、洛杉矶、三藩市、西雅图等等，城市中的土地依然很值钱。所以这些大都市的一个不能住人的破房都可以卖十几万以上，原因就是脚下的土地已经可以至少卖十万以上，而不是建筑物值什么钱。在网上经常看到网友说，我买的房子有多大的地，有些只有可怜的3千平方英尺，有些却是占地几个英亩（Acres）。这种比较很多时候都是“鸡同鸭讲”，因为不明确两者到底都是分别在哪里。那个占地几个Acres的地可能比3千平方英尺的地便宜很多，甚至现在没有价值，其有价值的只是地上的建筑物，不是地；而那个只有3千平方英尺地的，可能高达60%或者以上的价值在土地而不在建筑物。

（2011年7月30日，星期六）（待续）

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
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附转帖：《上海网友8800美元竞拍下美国1000平方米别墅用地》

　　近日，一名上海白领用55秒钟，出价8800美元，在网上竞得了1000平方米美国土地永久持有权。除去还需缴纳的4878美元税费，折合成人民币计算，这次成交地价只有每平方米57.2元。在国内，这个价格甚至不足以买一份肯德基全家桶。

　　卖方表示，这名白领最快将在8月初拿到受美国法律保护的地契，并向其他一次性投资超20万美元的中国投资者提供全家移民申请资格。

　　近来，美国房源在中国的房展会上频频展出，也有中国买家远赴异国购房。但网上异国拍地是否果真如此美好  这起拍地是噱头还是投资新形式 

　　“Let's go，去美国做地主!”7月5日，31岁的上海白领叶子出于好奇，点开了一条广告。她未曾预料到，这会让她在美国迈阿密买了块地

　　55秒出价摇号抽签

　“1美元竞拍1000平方米美国别墅用地”——正如活动所言，这块土地起拍价1美元，封顶价8800美元。叶子在心里盘算几分钟后，走完了所有流程：填写个人资料，通过支付宝缴纳1000元保证金，进入竞拍界面。

　　在竞拍页面的那一头，一样等待着的，还有竞标发起者——搜房网国际董事总经理庄诺。

　　对他来说，这次竞拍纯属无心。6月初，美国佛罗里达州USOFA(United Solutions of American.LLC)公司董事总经理Ray Piel找到庄诺，请他帮忙物色中国开发商，前往美国开发一批约60万平方米土地。

　　6月16日，竞拍活动挂上了网，迅速引来围观。截至7月5日竞价当天，距离竞拍还有4个多小时，已经有1200多名买家注册参与。

　　“55秒急速封顶!”5日下午4时过后，庄诺在微博上不断刷新最新竞拍实况。直到竞拍结束，共有71名买家以封顶价竞标。按照先前的规定，他们将在7月12日下午2时整，以摇号的形式抽签竞得土地。

　　叶子正是其中一员。但她觉得“自己哪有这么好运气”。

　　交易过程

　　最快8月初拿到地契

　　7月12日,叶子接到电话时正在上班，她几乎不相信自己成了“中国网上竞拍美国土地第一人”。

　　“现在有人愿意加价5000美元要你转让，愿意吗 ”叶子连忙拒绝了这个提议，此刻她并未从幸运感中舒缓过来，她说要和家人商量，毕竟这等同中大奖。

　　当同龄的年轻人都觉得这是大好事时，叶子家里的长辈却顾虑重重：这事靠谱吗 远在美国，看不到摸不着;美国人为什么不买让中国人得便宜 

　　事实上，庄诺一开始也有顾虑。在首次与Ray Piel接触后，他就让公司团队详细查询美国公司及出售地块的资料。

　　据了解，USOFA公司专门从事不良资产买卖，有几十名员工。此前，在美国已经有多笔类似交易。此次出售的土地，是从一家濒临亏损的企业手中收购。

　　庄诺还专门要求其美国代理律师发回律师函，确认这块土地的合法性以及明确归属。作为旁证，佛罗里达州李县的最高行政长官Frank Mann，通过视频录像，欢迎中国买家投资格林布尔。

　　在付款流程上，双方也进行了长期磋商。“我们提出交易的钱要先交给第三方，等中国买家办妥所有手续，确认法律上拥有土地的合法性后，才能将钱转到他们公司。”庄诺说，双方甚至已谈好，万一有纠纷，选择在香港打官司。

　　第三方监管账户的存在，让叶子放下了大半个心，在委托美国的亲戚朋友了解了后，她成功说服了长辈，“后来他们也比较认可我的选择，觉得值得投资。”

　　18日上午，叶子通过银行电汇，将购地款及4878美元税费(土地交易手续费、行政费、律师费、交易工本费、产权调查费等共10项)一应款项打入指定账户。19日上午，在搜房网上海总部，叶子夫妇与美国公司签订了土地购买协议，并拿到了《土地赢家证书》。他们被告知，差不多15个工作日后，他们将拿到美国法律承认的地契，成为迈阿密“格林布尔”大型社区别墅地块的永久持有者。

　　买主打算

　　暂时持有作为投资

　　叶子未曾想过自己在美国会拥有土地。她供职于一家制造业公司，担任人事主管。按照已有的人生轨迹，她很可能和丈夫一起在上海买房、生子。然而，现在她心里多了一丝牵挂：我在美国还有块地!

　　有人问她，准备自己建房，还是出手卖掉 叶子花了一周左右时间做功课，然后有了答案：先放在那做后续的投资。

　　作出这个选择，基于她对成本核算以及现状的考虑。

　　如果建房子住，叶子需要委托美国当地的承建商。以建造一幢2层半、400平方米的精装别墅为例，目前报价约为10万~12万美元。另需支付验收费等。

　　如在建房后继续保有或居住，叶子还需每年缴纳包括地价和房价在内的财产总价1%的税额。以2万美元地价、10万美元房产计算，每年约需缴纳1200美元。

　　如果转手卖出，叶子需要委托当地中介。她需支付的律师费、经纪人费、房产交易税等，综合起来约为交易价的3%左右。

　　如果只是持有土地，叶子需每年缴纳土地价格1%的地税。按照目前地块的均价，每年支付的地税，约200~300美元。

　　庄诺觉得，持有土地作投资是明智选择。“2009年，这个地块的土地价格在9万~10万美元。”

　　现在叶子开始筹划，找机会去美国，亲眼看看自己的土地。

　　当“洋地主”

　　20万美元可买地移民

　　“拍下美国的土地是不是可以拿到美国绿卡 ”对于不少网友的疑问，庄诺表示“美国土地团购超过10块(含)可以办理美国EB-5移民申请。”

　　据了解，EB-5移民意为“第五类优先就业型移民签证”，是美国一项专门鼓励外国投资者而设的投资移民项目。在如今美国所有移民类别中，对于能承担巨额投资的移民者而言，这是申请核准时间短、资格条件限制少的一个方式。但投资者通过这种方式拿到有条件的2年绿卡后，最终能否拿到正式的美国移民资格，还取决于其他因素。

　　据庄诺介绍，卖地方美国USOFA公司愿意再提供100块每块面积约1000平方米的别墅地块进行团购。

　　“按照美国的政策，50万美元投资可以申请投资移民。”庄诺说，USOFA公司在拿到整块土地的EB-5投资移民名额后，已明确表示，愿意提供30个EB-5的投资移民名额供给此次参与团购、投资额超过20万美元的中国买家，来申请全家投资移民的资格。

　　在投资移民的诱惑下，报名团购的国内买家暴涨。7月22日下午，首期美国土地网上团购结束，共有73位买家参与，100块地短时间内售罄。“有两个买家一下子买了20块地。”庄诺说，他们正积极争取更多的美国土地，供国内投资者购买。