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曼哈顿下城的巨大转变 雅仕网 2011年09月15日 来源：华尔街日报
即 使在2001年9月11日的恐怖袭击之前，曼哈顿下城（Lower Manhattan）──散布着年久失修的政府办公楼、临街的熟食店和森森然的银行大厦──也算不得是纽约城中一个具有吸引力的居住区。在恐怖袭击之后的一段时间里，这里的街道显得越发地不宜居了。
一股刺鼻的气味在空气中弥漫，夹杂着触摸得到的不安。世贸中心的废墟闷燃了数个月。隔离带和瓦砾阻塞了街道。国民警卫队定时出现，检查居民身份证明。
10年之后，曼哈顿下城经历了巨变，成为纽约成长最快的居住社区。根据联邦人口普查局（U.S. Census）的数据，曼哈顿岛南端坚尼街（Canal Street）以南的地段在过去10年里增加了26,800名居民，人口几乎是2000年时的两倍。
在炮台公园区（Battery Park City）居住了16年的迈克尔•考夫曼（Michael Kaufman）说，“一切都在重建当中，我们回归到某种表象上的常态，有一天我突然意识到，这是一种新的常态，但是它确实是常态。”考夫曼是《下城杂志》（Downtown Magazine）的首席信息长，这本杂志所关注的就是关于曼哈顿下城的一切。
据纽约下城联盟（Alliance for Downtown New York）的统计，商家也陆续回到了曼哈顿下城，如今在这里营业的公司多过了2001年。目前曼哈顿下城的工作职位只比2001年9月11日时少4%，不过许多高薪金融业职位被低薪的酒店和零售业职位所取代。
马德琳•维尔斯（Madelyn Wils）在翠贝卡区（TriBeCa）居住了26年，911袭击期间她是地方社区委员会的主席，她说，经过最初的几个月后，很难想象我们将会何去何从。未来是不确定的，让下城重生的渴望激励着许多人留了下来。对梦想的企望是每个人的精神依靠。
留下来的居民组成了各种社区团体，致力于各项重建工作。优越的教学资源、临近水滨的位置和让购置新房更为切实可行的税务优惠又吸引了源源不断的新来者。
如今的曼哈顿下城仍然面临诸多挑战。康泰纳仕集团（Conde Nast）宣布将把总部搬入新的世贸中心无异于是一个福音，然而还会有多少私营企业选择搬进这个在1993年及2001年两次成为恐怖袭击目标的区域尚未可知。
写字楼市场还处在困境之中。根据地产中介机构高纬物业顾问公司（Cushman & Wakefield）的数据，911之后，曼哈顿下城写字楼的空置率上升到接近15%。
空置率在过去这个10年期的中间时段开始下降，但是又遭受了经济衰退的打击。目前的空置率在10%上下徘徊，大约是2001年水平的两倍。
300亿美元的公共和私人投资帮助这个区域进行了重建，公寓的业主们纷纷回返家园，开发商们则在新税务优惠的利好之下大力建造新的住宅楼。
炮台公园区和考夫曼当年入住时相比已是大不相同了，他说那些新学校和不断涌入的新居民让他感到兴奋。考夫曼说，“当世贸中心七号大楼开放时，我高兴得想跳舞。”
但是随着炮台公园区越来越受欢迎，居住成本之高使得工薪阶层家庭很难负担得起购置新房的费用。根据StreetEasy 地产网站的数据，2001年该地区公寓的价格中值是285,000美元，到了2011年，价格中值已升至725,000美元。
考夫曼目前和妻子以及三个孩子住在一套两居室公寓里，他说他们最终可能会换一处大房子住。不过他表示，“我可能会因为房价太高而放弃。”
地方社区委员会现任主席茱丽•曼宁（Julie Menin）说，有孩子的年轻夫妇的搬入是促进曼哈顿下城发展的最大推动力。她说，“新学校绝对至关重要。”
下城如今新建了Public School/Intermediate School 276和Spruce Street School等公立学校，在原先Peck Slip邮局的大楼里还将再建一所新学校。
袭击发生的时候，翠贝卡区正处于由艺术家聚居区转为高尚居住区的转型期，到2011年这种转型已经基本完成。根据StreetEasy公司的数据，翠贝卡区公寓的价格中值在2001年是127.2万美元，在2011年是232.5万美元。
房产经纪人布鲁斯•埃尔曼（Bruce Ehrmann）在1987年入住翠贝卡区，他和妻子在911之后选择了留下来。埃尔曼说，“对我来说印象最深刻的变化是这个社区由一个各方面都受到污染的地方，变成了一个欣欣向荣的所在。”
翠贝卡电影节（TriBeCa Film Festival）的共同创始人、20世纪90年代在这里居住的简•罗森塔尔（Jane Rosenthal）说，现在这里有一家全食超市（Whole Foods）、一家巴诺书店（Barnes & Noble）以及其他一些郊区生活的标志。她说，“人们过去管翠贝卡叫翠伯比亚（Triburbia，urbia意为“城市”），我想现在它确实是无愧于这个昵称了。”
StreetEasy.com的索菲亚•宋（Sofia Song）说，这个金融区发生的一个最实质性的身分变化就是：许多办公建筑被改造成了住宅大厦。当市场很热时，这些住宅很快就被销售一空。
年轻买家给住宅销售注入了动力，他们当中许多人从事创意类和技术类工作，而非金融业工作。
克里斯琴•尤顿（Christian Ewton）经营一家售卖可持续性物品的网店，公司位于Gold Street的一幢大楼内，站在楼顶可以俯览新泽西的景色。尤顿和一帮刚从长春藤盟校毕业的就职于科技相关行业的学生聚在楼顶举行地滚球比赛。尤顿说，“在53层的高空玩地滚球有一种奇妙的平静感。”
根据纽约下城联盟的资料，曼哈顿下城的私营行业工作机会主要还是由华尔街创造的，高盛（Goldman Sachs）和摩根大通银行（J.P. Morgan Chase）等机构的雇员数以千计。但是几十年来有许多金融服务公司陆续搬往中城（Midtown），911袭击之后这一趋势仍在继续。
在下城经营了30多年的家族式企业Seaport Securities的总裁特德•威斯伯格（Ted Weisberg）说，“从事股票交易工作的人少了很多，这是一个巨大的变化。”
Joseph De Avila
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