调控还只是刚刚开始,不要误认为调控已经结束。算起来,本轮新政也才执行116天。116天对一个市场来讲不可能成为一个周期,尤其是对中国这么庞大的一个楼市来讲,116天连一个波段都不是。而上周末,地产大佬王石在杭州为了推销自己的楼盘,居然鼓吹说:目前观望的低谷已经过去,一线城市房价下调的空间也就10%-15%左右。

目前观望的低谷已经过去吗 没有。真正的观望其实还没有到来。所谓观望,就是一个市场回归理性的开始,那么,现在中国的楼市回归到理性的状态了吗 没有。

之所以说没有,一个就是开发商大量囤地捂地,根本没有什么产品推向市场,以深圳为例,正常状态下,深圳新房存量应该在3万至4万套左右才能形成理性的供应,然而,新政以来,尽管深圳日均成交量不足百套,约相当于理性状态的六分之一,但是,新房存量永远只有21000套,说明开发商根本就没有推出新盘。

其次在市场层面,大家并不是观望,而是买不起。因为本轮新政目前处在调整需求阶段,也就是把楼市不合理的需求调整出去。楼市的不合理需求,其实就是炒楼群体,这些人炒买炒卖必然要哄抬房价,然而,楼市投机群体被调整出去了吗 没有。就在王石的杭州楼盘,真正改善性的需求不足20%,80%的楼盘依然被楼市炒家买走,就连20%的改善性需求大多也是为了对冲通货膨胀而来买房子的。

真正的需求群体依然在市场之外,因为他们没有支付能力,所以,不是观望,更不是在观望的低谷,真正的观望状态应该在房价下降30%以后才会出现,因为那时才会激活一部分需求,但是,考虑到房价是否还要下降,所以才有观望一说。

就拿杭州的房价来说,现在根本就没有下降。一线城市只是炒作过度的个盘和片区,产生价格回调。预计,见年8月与去年8月相比,一线城市房价还是像7月份一样,保持在两位数以上的增长。因此,现在的买家依然是楼市炒家做主导,而不是回归到市场的供求关系层面。中国的楼市,一天不把楼市投机行为遏制下去就一天不得安宁,宏观调控也就一天不会结束,中国经济的调结构扩内需也就一天没有效果,最后的局面就一定是房地产崩盘。

所以,王石鼓吹说只有10%至15%的降幅,完全是出于一己私利,欺骗市场的行为。现在的观望,只是楼市炒家的观望;现在的购买,也只能是楼市炒家为主体的购买,因此,只能一时一地的有一些成交,根本无法有效放大整个楼市的成交量,也就达不到调控的目的。

当然,以王石在房地产界的地位,到杭州忽悠12个亿的成交,那是一件太小的事,是不足挂齿的。遗憾的是,王石忽悠来的依然是大量的楼市炒家,他们的购买,无非是为杭州增添了新的黑灯率,为杭州城又增多了空置住宅而已。这样的购买一多,央行又将逼迫多印钞票,商业银行又将多放贷款而已,其他,没有任何好处。

因此,我们要力促楼市回归理性,激发真正的居住需求。从这个意义上说,一线城市的房价真正下降要到央行加息后。央行若不加息,中国房地产只有一条不归路,那就是彻底崩盘,绝对不可能有第二条路。那个时侯的房价,也许就不可能只是下降50%那么简单。