房价下跌只是刚刚开始（来源：深圳特区报）
宏观调控频出重拳，中国楼市开始告别投资过热的高烧期。 新华社发
■ 黄祖斌
最近，安徽省芜湖市出台了取消购房契税并提供购房现金补贴的政策，结果三天内就被叫停。可是，在金融政策上，央行却表示要支持首套房贷需求。国家统计局的数据则显示，1月份全国70个大中城市的房价环比无一上涨。综合来看，中国楼市既不会硬着陆，也不大可能有报复性的上涨，软着陆几乎是必然结果。
从2003年开始，中国楼市已经历了数次调控，但因房价涨有利于土地出让金收入的增长，并能带动地方经济实现较快增长，调控政策往往得不到严格执行。而居民旺盛的居住需求与投资需求，都是房价上涨的长期推动力。于是，房价越调越涨，成为多数房企和楼市投资人的“经验”。
但是，从2011年以来，中国楼市的调控政策力度之大前所未有，政策的放松也是遥遥无期。更耐人寻味的是地方政府的全力执行。政策变化的根本原因，是中国人口红利已到拐点，城市化速度在下降，高房价也增加了通胀压力。如果说前几次调控的政策基调是“遏制房价过快上涨”，而本次是“促进房价合理回归”。因此，全国性的房价下跌只是刚刚开始。
历史数据显示，美国、日本和中国香港地区都曾发生房价暴跌导致的经济硬着陆。中国虽然房价泡沫非常明显，但楼市却不会有硬着陆。
美、日的楼市硬着陆，根本原因是房价下跌发生在楼市需求基本平衡之时。而目前中国住宅仍是供不应求的，中国传统文化又对住房有着特别的偏好。房价每下跌一定的幅度，就会有部分居民的收入和储蓄达到购房的门槛。更何况中国未来十年平均GDP增速仍有望在7％左右，居民购买力将不断增长。而美日地产泡沫破灭时，GDP潜在增速只有4％不到。
从政策调控基调来看，楼市硬着陆也不是调控的目标，这从去年酝酿的三线城市限购政策不了了之，和央行最新提出要满足首套房的贷款需求就可以看得出来。
不过，奢望调控政策放松带来房价报复性上涨，无疑是犯了刻舟求剑的错误。中国在2007年9月末的宏观调控政策，实际已导致2008年9月雷曼倒闭前的中国房价下跌。2009年房价的报复性上涨和当年新增贷款100％以上的涨幅，和央行大幅调低基准利率，银行又执行七折的优惠房贷利率有关。这种超宽松的货币政策已不可能重现，则房价的报复性上涨也是无源之水。
虽然房企已普遍放缓了买地步伐，商品房新开工速度将大幅下降，但所谓楼市调控将拖累经济的说法也是伪命题。2011年，全国商品房销售面积为11亿平方米。假设其中80％为住宅，按每套100平方米，相当于880万套。而当年新开工的保障房就有1000万套。无论是保障房还是商品房，都将产生对钢铁、水泥等行业的需求。因此保障房建设的提速，可有效对冲商品房投资下滑对经济的冲击。
综合来看，投资房产的黄金时代已结束，房地产行业在中国经济中的地位也将逐步下降。
龙年首次下调存款准备金率 楼市迎来“及时雨”？（来源：华西都市报）从本月24日起，央行下调存款准备金率0.5个百分点，这意味着将为市场“输血”约4000亿元。
4000亿的流动资金，将会流向何方？
春节后，部分城市楼市“松绑”政策虽被紧急叫停，但房贷利率下调却在北京、湖北、深圳等多个城市上演。如今，银行下调存款准备金率现象，是否与楼市“松绑”异曲同工？
央行近日宣布，从2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点，在本次下调后，大型金融机构存款准备金率下调为20.5%，这意味着将有4000多亿的流动资金，即将流入市场。“三限”之下，市场突然流入4000亿真金白银，是否改变眼下深度疲惫的楼市格局？为此，华西都市报记者展开多方采访，试图解读这一最新动态。
下调存款准备金率 市场迎来“及时雨”
据了解，本次央行下调存款准备金率0.5个百分点后，大型金融机构存款准备金率将下调至20.5%。此前，央行在2011年12月5日将存款准备金从21.5%的历史高位下调至21%。央行为何选择在近期下调存款准备金率？为此，不少经济学者分析，央行再次下调存款准备金率，对眼下如饥似渴的实体经济而言，相当于下了场“及时雨”。
记者了解到，根据央行公布的2012年1月末存款余额为80.13万亿元估算，本次准备金下调为市场输送流动性约4000亿元，这将有效缓解近期市场资金面紧张状况。
根据央行日前公布的存、贷款数据显示，今年1月，人民币贷款增加7381亿元，同比少增2882亿元，创2008年以来1月同期的新低。实体经济资金链面临“断裂”风险。
银行微调 为楼市“松绑”？
今年来，银行存款准备金率首次下调，是否预示着持续调控的楼市将迎来“曙光”？是否会扭转楼市深度调整格局？此前，国家已开始意识到，对于贷款利率一刀切存在弊端，提出了“差异化”房贷。与此同时，诸如北京、湖北、深圳等城市，银行对房贷利息有所放松，尤其是对首套房贷款利息，已经逐渐回落到基准利率。而恰好在这时，央行首次下调存款准备金率，是否与实现“差异化”房贷有关？是否意味着在“三限”之下，开发商羞涩的钱袋将为此装上真金白银了？人们围绕着这一现象众说纷纭。
连日来，记者随机采访不少普通市民，尽管他们也粗略了解到银行下调存款准备金率会给市场带来影响，但对于这个影响到底有多大，下调0.5个百分点又意味着什么，不少市民是一头雾水。
4000亿流动资金 为开发商“解围”？
下调银行存款准备金率，可能会对房地产市场起到正面影响。”成都一房地产分析人士说，从历史看，流动性往往热衷流进回报率高的房地产领域，尤其是在房地产商正面对资金链十分紧张的急迫形势之下。部分房地产人士甚至认为，2012年来首次下调存款准备金率，预示着房地产市场迎来了一次“松绑”。
成都一些地产人士告诉记者，在此次存款准备金率下调之前，央行就曾提出要满足首次购房家庭的贷款需求。如今，存款准备金率下调，就意味着银行贷款资金相对宽松，尤其是首套房贷利率将会进一步宽松。不过，业内人士预期，由于今年严格调控房地产的方向不变，因而涉房信贷整体不可能太宽松，开发商还是应该抓紧时间，降价促销出货。
四川中原地产运营总监何涛则分析认为，目前，房地产行业贷款仍然会比较紧张，所以下调存款准备金率对楼市的利好影响虽然有限，却不可忽略。但是，如果开发商把存款准备金率下调的利好影响无限放大，无疑会影响自己的市场份额。因此，当务之急，开发商积极出货才是上策。”如果银行能对楼市房贷直接降息，这对楼市的利好影响，远远比银行存款准备金率下调影响大得多。成都一位地产老总如是认为。
华西都市报记者王仁刚
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如再不释放流动性 很多开发商资金将消耗殆尽
尽管中国人民银行自2008年6月以来首次于周六宣布存款准备金率调整，但2012年存款准备金率的首次下调并不意外。此次央行释放流动性的直接原因可能仍是外汇占款的下降，政策的调整对资本市场以及房地产市场的影响可能将有限。
在对楼市的影响上，虽然
海通证券首席经济学家李迅雷认为力度有限，但仍有地产行业分析师认为此次降准是“久旱逢甘霖”。18日，国家统计局发布的数据显示，1月份我国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比全部下降或持平，告别上涨。对此，业内人士指出，虽然存准率的一次下调对于地产行业并不产生巨大的直接影响，但这仍然给开发商释放出一个积极的信号，如果再不释放流动性，很多开发商的资金确实已经消耗殆尽。 据新华社
小贴士
什么叫“存款准备金率”？
所谓“存款准备金率”，通俗地说，就是为了规避银行贷款风险，按银行存款总额的一定比例的存款，存入央行不用于发放贷款的，央行通过调整存款准备金率，来影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。存款准备金率比例越高，银行执行的紧缩政策力度越大。“打比方说，如果存款准备金率为5%，就意味着金融机构每吸收100万元存款，就要向央行缴存5万元的存款准备金，而用于发放贷款的资金为95万元。”一位经济学分析人士如是解释。
置业者 买房“四大纠结”专家 对症下药解您忧 （来源：新文化报）近期记者走访市场发现，目前市场上很多置业者为买房纠结着，不知现在买房是否合适，也担心买房之后不保值怎么办，更是考虑应该一步到位，还是先买个小户型过渡。为了能买到性价比最高的房子，很多购房者已经开始忧郁了。那么，就让市场专家把脉楼市，对症下药帮您解除忧愁。
纠结1：现在“抄底”行不行
不少有购房需求的置业者都希望能适时“逢低抄底”，可以说是一边观望，一边纠结现在买房到底合适与否。
忧郁故事：任营是一位有改善型需求的意向购房者，“我想换个90~100平方米的房子，但经过了去年调控年之后，心里也没底，总想在放价最低的时候买房，却不知该何时出手，现在买房可以吗？”
专家把脉楼市：中国房产信息集团克而瑞（中国）东北区咨询中心项目经理柳旭认为，经过2011年的房地产调控，整个房地产行业也进行了重新的洗牌。对于购房者来说，没有最低的价格，只有合适的价格。
对症下药：经济条件允许，感觉合理，就该适时出手。很多购房者有抄底的意愿，但未必都能把握恰当的时机。其实只要是购房者觉得房价是在自我感知的合理价位就应该适时出手购买。农历春节过后，各大楼盘都在进行促销活动，日均成交套数逐步增加。随着金融政策的放宽和刚性需求人群购买力的逐步释放，房地产市场正在慢慢复苏。购房者可根据自身的经济实力和自身的需求选择合适的楼盘适时购买。对于改善型需求的购房者来说满足其居住需求是最重要的，所以不要在商品住宅价格短期波动上纠结。从商品住宅金融属性上分析，从保值和升值的角度上看，长期持有商品住宅比其他投资产品都有优势。
纠结2：大两室、小三房到底买哪个
记者走访市场发现，90平方米左右的小三房不仅在房源数量上有所增加，而且很多开发商还会以其作为产品卖点来宣传。面对传统舒适的两室房，和相对实用的小三房，该如何抉择？
忧郁故事：刚刚生完宝宝的黄琳琳正准备换个90平方米左右的房子，“小房子住够了，想买个舒适度较高的户型。”她表示，按照现在长春市场的房价和自己现在的经济水平，就能换个90平方米左右的房子，但是换个宽敞点的两室房，还是换个其中一间只能做储物间的小三房呢？“真是不好选择。”黄琳琳皱着眉头说。
专家把脉楼市：长春市金石房地产营销策划有限公司总经理陈福迁表示，为迎合市场需求，开发商对90平方米或以下户型的产品配比明显增大。为了增强产品的竞争力，很多商家将90平方米设计出小三房，开发商在设计户型的时候，大多考虑了刚性需求的心理和生活需求。小三房一般都面积不大，总价不是很高，但是各个功能间齐全，实用性较强。
对症下药：三口之家，实用户型更重要。按照目前市场状况来看，适合改善型人群的小户型房源比较多，在两房和三房之间做选择，对于有妈妈在家帮照顾孩子的黄琳琳来说，虽然追求舒适度是基本要求，但毕竟几年后宝宝长大也需要自己的房间，而储物间又可以承担堆放玩具和不穿的衣物等功能，减少多余生活用品占用的空间。如不做储物室，有亲戚朋友来做客，虽然房间小，但小三房也比较方便。虽然，两室户型各个功能间的面积更大些，居住更舒适些，但是对于黄琳琳来说，没有小三房适用，况且小三房在未来的日子里也更容易出手。
纠结3：在哪买房能保值
大多数置业者在选房的时候首先都会考虑房子的保值和增值潜力，特别是刚性需求人群，几年后就会将最开始购买的房子出租或者出售，再购买改善型住房，所以在哪个区域买房子最保值成了他们纠结的事儿。
忧郁故事：小宝最近打算挑选婚房，可是他遇到点麻烦。“我不知道该去哪个区域选房子，因为我经常出差，所以在长春哪个区域买房子都可以，但我没把握哪个区域的房子更保值甚至增值的潜力更大。”
专家把脉楼市：长春市金石房地产营销策划有限公司常务副总杨懿认为，交通的发达，促使房地产企业不断发展，也使地产项目的综合品质不断提升。轨道交通发达顺畅的区域，会拉升房价，房价不会因为这个因素大涨，但还是能起到保值、增值作用的。
对症下药：轻轨沿线、地铁附近的项目保值性比较强。房子能否保值、增值，不单单取决于它位于哪个区域，它需要具备各种因素。我们可以说，品牌地产公司的项目会因为其公司的品牌效应而有很强的保值性；一个物业服务优质、工作周到贴心的项目，其保值能力一定优于物业服务一般的项目；其实对于案例中的小宝来说，他想通过区分区域来实现房子的保值、增值作用，那么他选房首要应该考虑交通问题，出行方便十分重要，交通方便的项目，还会为居住者减少生活成本，所以轻轨沿线、地铁附近的项目保值性比较强。
纠结4：先买小户型过渡还是一步到位
记者走访各家售楼处发现，刚性需求购房群体仍是支撑地产市场的主力军。很多首套购房者尤其是小两口考虑到未来三口之家的需求，衡量还贷压力后，对一步到位还是先小再大左右为难，犹豫不定。
忧郁故事：一步到位，还是买个小户型然后再换？这个问题困扰着刘丽小两口。作为“都市外乡人”的他们，希望能在长春拥有一套自己的住房，但考虑到外地人在长春只允许购买一套住房的限购规定，他们犯了愁，买小了怕以后有孩子了不够住；买大的，还贷压力会很大。
专家把脉楼市：吉林万晟房地产开发有限公司营销策划部经理刘杨认为，从市场需求和市场供应两方面看，中小户型是永远的市场主角。对于开发商来说，中小户型有利于规避开发风险；对于购房者来说，中小户型总价低，贷款额度低，月供低，压力小，且出售时，变现能力更强。
对症下药：量力而行，买小适宜。生活千万不可被透支消费侵蚀。人们的生活由许多方面构成，生活开销是必须的，如果因为房贷这种透支消费造成日常生活受到极大的影响，带来还贷风险的话，绝对得不偿失。一旦收入出现问题，将出现入不敷出的现象。而贷款是不讲情面的，一旦出现还款违约甚至断供问题，轻则会有不良信用记录，重则直接失去房产。对于案例中的主人公，选择的户型面积只要够用即可，按揭月供更应控制在理性的风险线以下。生活不仅仅是活房子，生活稳定性更加重要，冒进的过度消费必然带来大问题，比如次级贷。升级置业，如果没有特殊的收入，一般家庭的升级居住会出现在第一次置业后的5~10年，而5~10年后的政策导向谁能确定呢？所以，冒险消费更加不值得。资金量较为充裕，且家庭月收入较高的人群适合一步到位消费。本报记者 潘琪 闫蕾
深圳楼盘搬来“丈母娘” 打响刚需买房突击战！（来源：新华报业网）龙年楼市调控不放松，成交难回暖，偿债压力日益临近，开发商资金链将经受更加严峻的考验。去年年末未及时降价促销、跑量回款的开发商们也坐不住了，苦等不如突围，在优惠促销的同时，营销手段层出不穷，甚至出现开发商垫首付、一万首付等非常规手段。据最新消息，位于深圳布吉的来座山楼盘搬来“丈母娘”，再次掀起“丈母娘无房不嫁女”讨论热潮，同时引领深圳楼市打响刚需买房突击战。
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刚需强过“金刚钻” 深圳房企龙年再请“丈母娘”
恋爱中的年轻人本应享受着欢声笑语和浪漫，可是徐先生等来的却是准岳母的警告：“不买房就不要再来往。”这是据南方都市报报道的真实故事。而与徐先生有着同样经历的年轻人不在少数，无疑中再次证实了“丈母娘推高房价、催热楼市”等社会现象是真实存在着。
当前楼市下，丈母娘缘何再次成为聚焦点？究其缘由，限购、限贷、限价下的楼市，已由卖方市场转变为买方市场，投资炒房客淡出，刚需已经成为市场成交的主要支撑力，其购买力变得比金刚钻还要刚，由此一来，“丈母娘理论—无房不嫁女”深受开发商的欢迎。位于深圳布吉的来座山楼盘要揽“金刚钻”，搬来“丈母娘”，推出89平“三房变四房接来丈母娘”拓展空间大的优质户型，并专门为丈母娘制定一系列优惠，以打动首次置业者及改善型置业者，抢占市场先机。
丈母娘真能有由此魅力，让准女婿买套房结婚、或者换套大房？看看刚需们怎么说。
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刚需们急了：不买房搞不定丈母娘！
在深圳罗湖区工作的张先生是一名公司职员，月收入8000元左右，他是名符其实的刚需一族。虽然他认为房价会继续跌，但是丈母娘却要求张先生现在就给自己女儿一个保障。不买房，搞不定丈母娘。
为了丈母娘，更为了建立一个幸福的家庭，张先生一直在寻找性价比最优的楼盘，听朋友提到来座山有针对丈母娘的特别优惠，赶紧去咨询。据介绍，来座山主推89平的三房，实际上却可以做成140平的四房，周边配套特别成熟，完全是一步到位。更重要是丈母娘笑逐颜开，旁边就是山，有利于天天锻炼。
据调查，在深圳工作的大部分年轻人，都同意丈母娘在一定程度上催热了房地产行情，并且身边遇到类似情况的朋友也不在少数。丈母娘真有那么大的魅力，可以催热房地产？听听专家们怎么说。
专家建言：买房机会窗已现听丈母娘的！
丈母娘是否有能力催热房地产市场，是否推高房价，则是仁者见仁，智者见智。“丈母娘推高房价”论的始作俑者是中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌，而他的言论有人批评也有人感同身受。对于刚需买房者而言，该不该听丈母娘的，该不该买房，还得看市场实际情况。
2012房价是否还会下行？现在是否是买房最佳时机？房地产资深专家老生阿泰认为：2012年楼市可以用三句话概括：“龙年房价不抬头”，这是政策导向，也是置业者的期望；房企资金链告急，行业洗牌趋势加剧；房价会适当回落，回归行业本色。他认为对置业者而言今年是不错的购房时机；而对于投资、投机者而言今年可谓是寒气逼人，看准时机，该出手时就出手，综合考虑楼盘价值，包括地段配套交通等选择性价比高的物业。
地产新年 如何进行投资（来源：中国经济网）在房价飞涨的时候，人们认为降价20%几乎是不可想象的事情。但在房价泡沫比较大的情况下，价格稍微一动，就会有两三成的幅度。而宏观经济出现趋冷的信号进一步印证了房价拐点的到来，“京、沪、广、深四大一线城市全部表态调控不放松，会对购房者的心理影响非常大。”北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，目前购房者对房价将继续下调持非常坚定的信心，这将影响后续市场的加快下调。从多家券商研究机构2012年宏观经济报告发现，多数券商认为明年房地产投资增速将继续下滑，而房价也将大幅下跌，中央政府出台刺激房地产政策的可能性非常小.
兴业证券（601377）研究认为，本轮房地产下跌的逻辑是“去杠杆”，参考2008年的情况，只要政府不马上出手刺激楼市，商品房成交均价降幅可能达到3%。
市场中的另一个“声音”更加剧了降价的压力，就是市场库存不断创新高。当前市场供应出现相对过剩，只有降价促销才有可能换来成交量。当前房价下跌已经开始逐渐由外向内蔓延，成交量下跌带动成交价下降的趋势十分明朗。在购房者“买涨不买跌”的心理影响和调控政策不放松的政策影响下，成交量很难有反弹。整体市场已经进入了下行阶段。
温家宝总理在出席上海合作组织成员国总理第十次会议时再次强调：“房地产市场调控绝不可有丝毫动摇，我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展。”上海市市长韩正也表示，上海楼市价格太高，将继续坚决贯彻落实国家关于房地产的各项宏观调控政策措施。各级政府官员在调控关键时刻的明确表态，进一步打消了调控可能放松的担忧。
现阶段楼市，产品类型多样，可以同时满足首次置业、首次改善型置业、再次改善性置业三大消费者需求，且入市价格合理，享有多重优惠，值得关注。
这么多楼盘，眼花缭乱了吗？怎么进行价值判断？
根据专业人士介绍，对于一套房子的核心价值考核维度包括以下几个方面：优惠幅度；区位地段；环境配套；户型设计；服务考核；稀缺资源；物业品牌。
根据以上给出的考核维度：
从优惠幅度来看，期颐百年22000元/平米起，相对于京城城内的房价确实是非常有竞争力的；从品牌上来讲，该项目是改善型项目的经典，也是丰泰新房产从天伦锦城后创建的更高品质、更舒适的项目；从稀缺资源上讲，期颐百年属于低密度电梯多层稀缺产品；从区位地段来看，期颐百年位于丰台区南四环京开高速与京良公路交汇处西北侧，距离京良公路仅100米。这些独有的项目价值，让此项目当之无愧成为京南最值得购买项目。
期颐百年项目周边地铁4号线，无需换乘30分钟直达西单，已经开通的地铁9号线，从郭公庄到西客站，瞬间享尽城市繁华。另外，四环线、京开高速、京良公路、地铁4号线、9号线等立体化城市交通路网环伺，繁华静谧随意切换，为出行创造方便快捷的生活体验。周边完善的城市生活配套设施，让居住成本与时间成本都降至最低，穿梭事业与休闲之间，一切都能轻松驾驭。
市场上有很大一部分买房人经常后悔，究其原因，还是因为没有很好地把握时机，而其中的关键便是无休止的市场观望。这些人也有购买的欲望，但缺乏出手的冲动，有判断商机的灵气，但保守成为阻碍。面对曾经周围人购房后带来的升值，很多没有出手的人开始感叹自己一时的优柔寡断。记得有专业人士提醒买房人，对于自住型产品应该是看准选好后就出手，不要总是顾及价格下滑而最终失之交臂；作为购房者投资获利选择产品，首先应该关注项目的升值潜力和区域价值，无论是自住还是投资，都不应盲目跟风，要从个人的实际需求出发，有的放矢地选择房地产产品。
出手楼市 时机成熟
纵览曾经冰火两重的楼市不难发现，“买涨不买落”影响了很多买房人的正确思维分析，2008年的某一阶段，强劲的优惠战让买房人一时乱了方寸，于是很多欲购者开始观望，结果年末楼市出现暴热，致使很多观望者悔之晚矣。面对优惠的房价，精良的产品，优质的服务，买房人还要等什么？政策调控是对投机楼市挥出的利剑，楼市营销是为买房人搭建的平台，如果是刚性需求，观望只会让人陷入纠结之中，如果是改善居住条件，观望更是一种阻碍。
(责任编辑：张尧)