什么是验房与验房目的？

我们通常讲的验房( Home Inspection )，是房地产交易过程中对房屋当前状况进行鉴定的一种手段。其通常是一种 Visual Inspection，即通过视觉上的观察和一般性的操作并借助于一些仪器设备，对房屋各主要系统及其构件(可接近可操作的部分 )的当前状况进行评估，发现明显的问题(significant deficiencies) 和那些接近使用寿命的构件或设备( near the end of their service lives) ，提出维修或改进意见，并估计其费用(有可能且被要求这么做时)。---这是本人参考了一些资料并结合实际情况，试图给 “验房” 下的一个定义。

验房通常需要2-3小时，根据房屋的类型. 大小有所不同。验房师按照有关行业标准对房屋从上到下. 由里到外检查一遍，其中包括检查室外场地. 屋面.地下室. 各楼层. 阁楼. 水电设施，并开动暖气机.冷气机等设备，最后会将一份书面报告交给顾客。在验房过程中，本人非常希望顾客及代理经纪能够全程跟踪，及时讨论一些问题，并会介绍许多房屋维护保养知识和一些设备的操作使用方法。

验房的主要目的就是给房屋做个体检以评估其当前的状态，让顾客对其有一个全面的. 客观的. 公平的. 准确的了解，以帮助他们做一个清楚明白的(informed )买卖决定。

除新屋检验外，验房通常不是对房屋是否符合现有建筑规范和地方法规的一种检验，因为有关规范和法规在不断更新，但却不能要求旧房做不断的改变。虽然验房师有时也会向顾客提出是否将某些构件提升至当今的的标准，但这只是建议且不是验房工作的重点。

建筑规范和法规是我们工作的重要依据和参考，但有时我们也会根据一些行业内普遍接受的标准或协会的操作指引，对一些情况提出意见，特别是针对那些有关安全.健康的问题。如有些情况现有规范都没有规定是否可以这样做，但在我们看来不是好的建造方法( not a good construction practice) ，我们也会提出来。验房通常也不是对房屋任何形式的验收批准，所以不存在通过或不通过的问题。

验房报告反映了房屋当前的状态和验房师对一些问题的看法，但却不能被看作是对任何一方的整改指令，因为验房师没有被授予公权力指定任何一方做些什么。验房的目的也不是来评估房屋的市场价值，虽然房屋的状况(包括一些损耗性构件和设备的状况) 对其价值有所影响，但起决定因素的还是地点. 面积.周围环境等房地产市场因素。由於验房师不是房地产方面的专家又不了解顾客的具体状况，所以通常不会对是否购买提出意见。顾客应根据房屋买卖协议，综合考虑各方面的因素，做出恰当的决定。

验房师受雇于顾客，为其提供信息服务和专业意见，只对顾客负责，没有公权力。顾客大部分情况下是买方，但有时也可能是卖方。顾客与验房师之间以验房合同为基础建立起双方的权利.义务关系。安省验房师协会( OAHI) 的会员验房师还被要求执行协会的“操作标准”( “ Standards of Practice”). “职业道德准则” (“ Code of Conduct” )和其他规定，并接受其监管。非会员则不受这样的约束。验房师通常被要求具备一定的职业认证资格(Qualified Home Inspector )，具有公信力和权威性。

验房通常可分为买房前的验房(Pre-purchase Inspection)，卖房前验房 (Pre-listing Inspection )，新屋检验( Pre-delivery Inspection )，新屋保险计划检验( N. H. W. Program Inspection)和单项检验 ( Single Item Inspection )。其中，最常见的是买房前的验房 (Pre-purchase Inspection)。这是一项在房地产交易过程中保护买方利益的措施。是根据房屋买卖协议(Agreement of Sale and Purchase ) 中的验房条件(Home Inspection Condition )来进行的。除了一般都要求由 “ Qualified Home Inspector”来执行这项工作外, 条件的内容差别很大, 并没有一个统一的要求或文字表述。但一般都说如果发现有 “ Major deficiencies”，买卖双方又不能就此达成一致，买方有权终止协议，定金全额返还。房屋买卖协议可能设定许多条件( Conditions ) ，但验房和贷款(Financial Condition) 是最常见的两个，都需要买方在一定的时间内以书面签署waiver的形式加以解除，才能使买卖协议正式成立。

虽然验房是一个行之很久的，并为地产界广泛采用的做法，但在安省没有任何一条法律规定验房是一个房产交易的必需步骤。所以，这是一项双方在自由意志下达成的商业协议。也就是说，买方可以选择要或不要验房。同样，卖方也可选择接受或不接受这样的条件；接受或不接受验房之后买方可能提出的要求。