买房自住或出租中的税务问题
2006-3-15
【多伦多信息港】利率持续走低, 很多人都选择购买房屋自住或作为投资出租.
而随着房价的上扬, 不少人也在房屋买卖中获利不菲.
那么, 作为业主,
您在税务上需要知道什么呢?
谈到居屋, 首先是"自居屋"(principal
residence)的税务优惠, 也就是说如果您把自居屋出售时赚了钱,
即产生了资本增值, 这个增值不需要包括在您报税的收入中,
因而赚的钱是免税的. 另外,
因为自居屋是供个人使用的财产(personal-use property), 如果房屋贬值,
出售时的亏损是不能当作资本贬值(capital loss)来抵税的(比如不能抵消股票买卖的资本增值税).
当然房屋易于保值, 长期看亏损发生的概率不高.
自居屋必须是您或者您的配偶或孩子实际居住的场所,
自1982年以后,
一个家庭只能申报一处自居屋. 如果您购买房屋然后全部出租,
这物业就不能申报为自居屋. 但是如果几年后改为自住,
那么可以把它转成您的自居屋, 将来卖出时,
升值的部分可以按实际居住的年数, 另加自住前的4年,
免交相应的增值税, 条件是您从未申报过房屋折旧(CCA),
具体情况请咨询专业人士. 另外,
自居屋的地税可以在报税时申请安省房屋补贴, 但因人而异,
收入高于一定程度时就没有补贴了.
这几年投资房产成为城中热点话题之一. 撇开市场因素和风险不谈,
从税务上看投资房产用于出租也是个很好的主意. 您可以充分利用按揭(mortgage)来投资,
按揭的利息, 地税,
折旧及相关费用都可以从租金收入中抵扣, 同时又坐拥物业升值的潜力.
这里要注意的是折旧的抵扣申报, 如果您申报了折旧,
卖房时如果价钱高于未折旧部分, 以前多抵扣的折旧会被加回(recapture)到当年的收入.
举个例子, 购房价20万,
申报折旧2万, 卖出时25万,
除了赚的5万是资产增值(50%须报税),
另外还有折旧的2万会被当作您卖房当年的收入.
很多人选择不申报折旧, 概因不想以后一次性以可能更高的边际税率就折旧纳税.
如果您拥有二栋房屋, 一栋自己住,
另一栋出租, 那么,
您应该尽量多付自己居住房屋的本金, 少付出租屋的本金.
因为出租屋的贷款利息可以抵税, 而自己居住房屋的贷款利息则不能.
有了房屋出租后, 那么您汽车的费用能否用来抵税呢?
通常不能, 除非你能证明这些花费是因为房屋出租而产生的.
同样, 类似餐饮,
礼尚往来等费用也不能随意用来抵税. 如果房屋100%用于出租,
那么合理的费用也能100%用来抵税.
如果房屋出租只是一部分, 那么通常必须按出租面积的比例来抵税.
这个比例也要注意, 不能超过一定标准,
通常50%是个界限,
达到或超过此界限, 您的房屋可能会失去"自居屋"的税务优惠.
综合看购买物业自住或出租不失为投资的良策之一,
但也有其本身的风险, 读者必须谨慎.
再说, 即使不拥有居屋,
租屋所付的房租也可以申报安省房屋补贴.
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买房自住或出租中的税务问题
2006-3-15
【多伦多信息港】利率持续走低, 很多人都选择购买房屋自住或作为投资出租.
而随着房价的上扬, 不少人也在房屋买卖中获利不菲.
那么, 作为业主,
您在税务上需要知道什么呢?
谈到居屋, 首先是"自居屋"(principal
residence)的税务优惠, 也就是说如果您把自居屋出售时赚了钱,
即产生了资本增值, 这个增值不需要包括在您报税的收入中,
因而赚的钱是免税的. 另外,
因为自居屋是供个人使用的财产(personal-use property), 如果房屋贬值,
出售时的亏损是不能当作资本贬值(capital loss)来抵税的(比如不能抵消股票买卖的资本增值税).
当然房屋易于保值, 长期看亏损发生的概率不高.
自居屋必须是您或者您的配偶或孩子实际居住的场所,
自1982年以后,
一个家庭只能申报一处自居屋. 如果您购买房屋然后全部出租,
这物业就不能申报为自居屋. 但是如果几年后改为自住,
那么可以把它转成您的自居屋, 将来卖出时,
升值的部分可以按实际居住的年数, 另加自住前的4年,
免交相应的增值税, 条件是您从未申报过房屋折旧(CCA),
具体情况请咨询专业人士. 另外,
自居屋的地税可以在报税时申请安省房屋补贴, 但因人而异,
收入高于一定程度时就没有补贴了.
这几年投资房产成为城中热点话题之一. 撇开市场因素和风险不谈,
从税务上看投资房产用于出租也是个很好的主意. 您可以充分利用按揭(mortgage)来投资,
按揭的利息, 地税,
折旧及相关费用都可以从租金收入中抵扣, 同时又坐拥物业升值的潜力.
这里要注意的是折旧的抵扣申报, 如果您申报了折旧,
卖房时如果价钱高于未折旧部分, 以前多抵扣的折旧会被加回(recapture)到当年的收入.
举个例子, 购房价20万,
申报折旧2万, 卖出时25万,
除了赚的5万是资产增值(50%须报税),
另外还有折旧的2万会被当作您卖房当年的收入.
很多人选择不申报折旧, 概因不想以后一次性以可能更高的边际税率就折旧纳税.
如果您拥有二栋房屋, 一栋自己住,
另一栋出租, 那么,
您应该尽量多付自己居住房屋的本金, 少付出租屋的本金.
因为出租屋的贷款利息可以抵税, 而自己居住房屋的贷款利息则不能.
有了房屋出租后, 那么您汽车的费用能否用来抵税呢?
通常不能, 除非你能证明这些花费是因为房屋出租而产生的.
同样, 类似餐饮,
礼尚往来等费用也不能随意用来抵税. 如果房屋100%用于出租,
那么合理的费用也能100%用来抵税.
如果房屋出租只是一部分, 那么通常必须按出租面积的比例来抵税.
这个比例也要注意, 不能超过一定标准,
通常50%是个界限,
达到或超过此界限, 您的房屋可能会失去"自居屋"的税务优惠.
综合看购买物业自住或出租不失为投资的良策之一,
但也有其本身的风险, 读者必须谨慎.
再说, 即使不拥有居屋,
租屋所付的房租也可以申报安省房屋补贴.
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