|
|
|
|
|
|
|
|
美国初次购房秘笈 雅仕网 2011年03月31日 来源：华尔街日报
手 头没有需要处理的房子，初次购置住宅的各位买家在低迷的房市上结结实实地过了一把瘾。再怎么说，这样的情形至少是持续到了最近。不过，新出台的一系列条例、规定和政策已经让局面发生了改变，购买住房的难度有所提高，成本也有所增加。
不久之前，初次购房者还包揽了全美住宅销量的40%。按照专家们的说法，初次购房者所占的比重如今已经跌到了29%，而且还在继续下跌，因为他们面临着越来越高的购置费用、房价和利率。本月，大多数新按揭住房的购置费用将会有高达0.5%的升幅。等到4月份，最受初次购房者青睐的低首付按揭住房也将面临大幅上涨的购置费用。与此同时，要求提高首付的信贷机构越来越多，而奥巴马政府也推出了一些新的政策，旨在提高按揭的成本、限制按揭的规模。
之所以有这些新增的购置费用和加高的门槛，全都是因为过去几年中大面积的按揭亏损。次贷和其他类型的高风险按揭致使各家银行和其他信贷机构遭受了数以十亿美元计的损失，到了现在，其中的一些机构还必须把自己卖给房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的那些坏账买回来。按揭市场调查机构HSH Associates的副总裁基斯冈宾格（Keith Gumbinger）说，为了弥补这些损失，银行和代理机构都在提高新按揭贷款的手续费。除此之外，从信贷机构和政府的立场上看，提高按揭的难度和成本可以起到阻遏乃至剔除高风险借款人、最大限度减少坏账的作用。
不过，所有这些变革加在一起，结果就是初次购房的各位买家面临着痛失良机的危险。没错，住宅价格似乎依然在底部附近徘徊，按揭成本也依然算得上便宜，利率虽然已经连续增长了五个月，但却依然处于低位。毫无疑问，持币观望的理由依然存在：按揭市场的种种变化可能会进一步打压住宅的销量和价格。但是，对于那些不想再等的初次购房者来说，以下就是一些应当遵循的新准则。
新准则之一：提高首付比例
并没有谁强迫你这么做——因为你依然可以用低于5%的首付买到房子——是你自己主动要这么做的。以首付仅为3.5%的政府担保按揭为例，保险费率在七个月的时间里翻了一番，到4月就会达到1.15%。跟去年9月相比，同样是一笔30万美元的30年期按揭贷款，现在的买家得多掏3万美元的保费。另一方面，按揭市场研究公司CoreLogic发布的最新数据显示，从2010年下半年开始，新出台的贷款条件和现金充足的买家一直在合力推高首付比例，到现在，平均的首付比例已经达到了买价的34%。
LendingTree.com是一个追踪按揭利率的网站，网站首席经济学家卡梅隆芬尼利（Cameron Findlay）说，初次购房的人一般都无法通过储蓄获得首付所需的大笔金钱，在纽约和旧金山市之类的高房价地区更是如此。因此，初次购房者多半需要借助其他一些获取现金的方式，比如向州政府申请补助。另一方面，冈宾格说，大多数信贷机构仍然允许买家利用家人的现金赠款来付首付，前提是赠款人提供一份经过公证的文书，申明此笔赠款无需归还。除此之外，愿意与他人共用房屋产权的买家还可以找个有余钱的人来做联名按揭，代价是把一部分的房屋产权让给对方。
新准则之二：长期持有
“打一枪换一个地方”的日子已经一去不复返，不但如此，买房子的举动也已经实实在在地变成了一项长期投资。美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的调研副总裁保罗毕肖普（Paul Bishop）说，在许多情形之下，买家都得把房子捂上十年才能盈利，甚至还可能只是保本。按揭费用越来越高，买家的成本也随之加码。芬尼利则说，据专家们预测，未来十年房价增长十分缓慢，想靠卖房子赚钱就得等上很长一段时间。诚然，买房子仍然不失为一种明智的投资，不过，买家们应该暂时不去想房价如何上涨，转而关注如何提高房产的净值。
对于初次购房的人来说，这句话的意思就是尽量不要买那些需要翻修的房子——芬尼利说，如果你需要新建一间厨房或是一个露台，就需要更长的时间才能收回房子的成本。恰恰相反，你应该盯住那些不需要大修大改的房子，它们会随着时间的流逝稳步增值。此外，多付点儿首付也有助于降低风险，如果房子跌价，你也不太会落入房子市值还不如债务高的窘境。这样一来，即便你不得不匆匆卖掉房子，经济上的打击也不至于太大。
新准则之三：勇于竞争
自从房市陷入低迷之后，各位绝望卖主的通常做法是给钱就卖——什么价钱都可以。不过，到了现在，指望捡到大便宜的初次购房者恐怕会以失望告终。过去的几个月里，投资商、外国买家和准备换小房子的退休人士已经对房市造成了显著的影响，因为他们掏得出现钱。根据美国房地产经纪人协会的统计，今年1月的住房买卖当中有大约32%是全款交易，去年同期则是26%。弗吉尼亚州阿什本（Ashburn）Weichert经纪公司的高级经纪卡伦特伦诺尔（Karen Trainor）说，卖主通常更愿意接受全款交易，这样就可以马上拿到钱，用不着等待信贷机构的批准。
她说，如果想在竞争中占到上风，初次购房的人可以提出一个不带什么附加条件的报价。眼下，买家之间的竞争越来越激烈，卖主自然用不着去理睬那些要求自己修缮房子或是承担手续费的人。只要附加条件少，即便你坚持要求对房子进行检测和评估（这两个要求是必须坚持的），你的报价被人接受的机会也比那些带有一长串附加条件的全款报价要大。
AnnaMaria Andriotis
本文译自SmartMoney
美国初次购房秘笈 雅仕网 2011年03月31日 来源：华尔街日报
手 头没有需要处理的房子，初次购置住宅的各位买家在低迷的房市上结结实实地过了一把瘾。再怎么说，这样的情形至少是持续到了最近。不过，新出台的一系列条例、规定和政策已经让局面发生了改变，购买住房的难度有所提高，成本也有所增加。
不久之前，初次购房者还包揽了全美住宅销量的40%。按照专家们的说法，初次购房者所占的比重如今已经跌到了29%，而且还在继续下跌，因为他们面临着越来越高的购置费用、房价和利率。本月，大多数新按揭住房的购置费用将会有高达0.5%的升幅。等到4月份，最受初次购房者青睐的低首付按揭住房也将面临大幅上涨的购置费用。与此同时，要求提高首付的信贷机构越来越多，而奥巴马政府也推出了一些新的政策，旨在提高按揭的成本、限制按揭的规模。
之所以有这些新增的购置费用和加高的门槛，全都是因为过去几年中大面积的按揭亏损。次贷和其他类型的高风险按揭致使各家银行和其他信贷机构遭受了数以十亿美元计的损失，到了现在，其中的一些机构还必须把自己卖给房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的那些坏账买回来。按揭市场调查机构HSH Associates的副总裁基斯冈宾格（Keith Gumbinger）说，为了弥补这些损失，银行和代理机构都在提高新按揭贷款的手续费。除此之外，从信贷机构和政府的立场上看，提高按揭的难度和成本可以起到阻遏乃至剔除高风险借款人、最大限度减少坏账的作用。
不过，所有这些变革加在一起，结果就是初次购房的各位买家面临着痛失良机的危险。没错，住宅价格似乎依然在底部附近徘徊，按揭成本也依然算得上便宜，利率虽然已经连续增长了五个月，但却依然处于低位。毫无疑问，持币观望的理由依然存在：按揭市场的种种变化可能会进一步打压住宅的销量和价格。但是，对于那些不想再等的初次购房者来说，以下就是一些应当遵循的新准则。
新准则之一：提高首付比例
并没有谁强迫你这么做——因为你依然可以用低于5%的首付买到房子——是你自己主动要这么做的。以首付仅为3.5%的政府担保按揭为例，保险费率在七个月的时间里翻了一番，到4月就会达到1.15%。跟去年9月相比，同样是一笔30万美元的30年期按揭贷款，现在的买家得多掏3万美元的保费。另一方面，按揭市场研究公司CoreLogic发布的最新数据显示，从2010年下半年开始，新出台的贷款条件和现金充足的买家一直在合力推高首付比例，到现在，平均的首付比例已经达到了买价的34%。
LendingTree.com是一个追踪按揭利率的网站，网站首席经济学家卡梅隆芬尼利（Cameron Findlay）说，初次购房的人一般都无法通过储蓄获得首付所需的大笔金钱，在纽约和旧金山市之类的高房价地区更是如此。因此，初次购房者多半需要借助其他一些获取现金的方式，比如向州政府申请补助。另一方面，冈宾格说，大多数信贷机构仍然允许买家利用家人的现金赠款来付首付，前提是赠款人提供一份经过公证的文书，申明此笔赠款无需归还。除此之外，愿意与他人共用房屋产权的买家还可以找个有余钱的人来做联名按揭，代价是把一部分的房屋产权让给对方。
新准则之二：长期持有
“打一枪换一个地方”的日子已经一去不复返，不但如此，买房子的举动也已经实实在在地变成了一项长期投资。美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的调研副总裁保罗毕肖普（Paul Bishop）说，在许多情形之下，买家都得把房子捂上十年才能盈利，甚至还可能只是保本。按揭费用越来越高，买家的成本也随之加码。芬尼利则说，据专家们预测，未来十年房价增长十分缓慢，想靠卖房子赚钱就得等上很长一段时间。诚然，买房子仍然不失为一种明智的投资，不过，买家们应该暂时不去想房价如何上涨，转而关注如何提高房产的净值。
对于初次购房的人来说，这句话的意思就是尽量不要买那些需要翻修的房子——芬尼利说，如果你需要新建一间厨房或是一个露台，就需要更长的时间才能收回房子的成本。恰恰相反，你应该盯住那些不需要大修大改的房子，它们会随着时间的流逝稳步增值。此外，多付点儿首付也有助于降低风险，如果房子跌价，你也不太会落入房子市值还不如债务高的窘境。这样一来，即便你不得不匆匆卖掉房子，经济上的打击也不至于太大。
新准则之三：勇于竞争
自从房市陷入低迷之后，各位绝望卖主的通常做法是给钱就卖——什么价钱都可以。不过，到了现在，指望捡到大便宜的初次购房者恐怕会以失望告终。过去的几个月里，投资商、外国买家和准备换小房子的退休人士已经对房市造成了显著的影响，因为他们掏得出现钱。根据美国房地产经纪人协会的统计，今年1月的住房买卖当中有大约32%是全款交易，去年同期则是26%。弗吉尼亚州阿什本（Ashburn）Weichert经纪公司的高级经纪卡伦特伦诺尔（Karen Trainor）说，卖主通常更愿意接受全款交易，这样就可以马上拿到钱，用不着等待信贷机构的批准。
她说，如果想在竞争中占到上风，初次购房的人可以提出一个不带什么附加条件的报价。眼下，买家之间的竞争越来越激烈，卖主自然用不着去理睬那些要求自己修缮房子或是承担手续费的人。只要附加条件少，即便你坚持要求对房子进行检测和评估（这两个要求是必须坚持的），你的报价被人接受的机会也比那些带有一长串附加条件的全款报价要大。
AnnaMaria Andriotis
本文译自SmartMoney
|
|
|
|
|
|
|
|
| Copyright 2007-2010 by Goodsir Media Inc.
服务条款 隐私声明 |
|
|