闲话中断按揭：为何付得越多 罚款越高
雅仕网 2011年05月15日 来源：加国无忧
虽然每个房主都想快点把按揭还清（相关新闻：让人少奋斗十年 7种加快还按揭的技巧），但是总有天不遂人愿的时候，被迫“中断按揭”是每个按揭人都可能遭遇的事情。然而，本国银行关于“中断按揭”罚款的规定十分古怪：竟然可能发生“离按揭结束日越近，罚款额越多”。近日，本国一位移民在中断按揭时便被银行罚款2.5万。我们仔细分析一下这个案例，相信对很多买房者都有帮助。
背景故事：莫瓦赫德的遭遇
温哥华居民莫瓦赫德（Movahed）是一位工程师。2006年从伊朗移居加拿大，并在BC省水电公司找了一份工作。看日子过得挺顺利，他和妻子第二年就在温哥华北部买了一间公寓房，并和丰业银行（Scotiabank）签了总额为40多万元的按揭合同。
几年后，他们家有了第二个孩子，妻子不得不舍弃了工作，全家的生活都靠着莫瓦赫德的收入，财务方面出现了些紧张。莫瓦赫德打算把房子卖掉，帮助家里度过困难时期。于是，他向银行方面咨询了中断按揭所需要支付的罚款问题。
卑诗地产协会(BCREA)5月12日公布了本省4月份的住宅楼房销销售报告。虽然卑诗住宅楼房4月的整体销售下跌14%，但平均房价却较去年同期涨逾1成多，大温哥华地区则劲升21%，平均价达81.5万元。
卑诗地产协会的报告称，上月成交量只有7187个单位，较去年4月的8385个，减少了14.3%。不过，本省楼房平均价格则由去年4月的51.5万上调至59.8万元，升幅达16.2%。
据报告显示，卑诗各区的房屋销售数量亦下降，大温今年4月只有3270宗，较去年同月的3574宗，减少了8.5%。维多利亚、菲沙河谷和智利域的跌幅分别是23.7%、15.7%和19.7%，内陆部分地区更减少了近3成至4成。
不过，大温及菲沙河谷的楼价则大幅上升。大温上月平均由去年4月的67.4万，大涨21%至81.5万，而菲沙河谷亦升了17.5%达53.4万。
当时是2010年4月，莫瓦赫德刚刚付完5年期的按揭中的第一年，5.19％的固定利率。银行查了一下资料，告诉他如果立刻中断按揭，罚款额是1.3万元。莫瓦赫德觉得1.3万元并不是个太大的数目，所以决定等等再说。
到了7月份，银行利率下跌。莫瓦赫德再次前去咨询，被告知罚款额涨到了1.7万元。银行方面表示，因为整体利率下跌，而中断按揭对银行造成的损失更大，所以他需要支付更多的罚金。
虽然银行德尔工作人员说得头头是道，但是莫瓦赫德怎么也理不明白：为什么自己给银行多支付了三个月的按揭，罚金不降反而涨？此时，他只想把房屋快点售出，以免夜长梦多。
11月，莫瓦赫德终于把房屋卖了出去，不久就接到了银行方面的中断按揭罚款通知。一看信，莫瓦赫德眼珠都快掉出来了——罚款额为3.38万元！
为何按揭付得越多，罚款额越高？
3.38万元对一个新移民家庭来说不是个小数目，而银行这种“按揭付得越多，罚款额越高”的做法实在有些欺负人。于是，莫瓦赫德把此事捅到了媒体（CBC）。他们很快派出了记者，和莫瓦赫德一起前往银行。
银行方面是这么解释的：固定利率的按揭贷款在提前还清贷款并解除抵押时，有两种罚款计算方法：利差法和3个月利息法。莫瓦赫德的贷款适用于利差法，即5年期固定利率5.19%减掉违约时所剩时间对应的贷款利率(例如，贷款还有4年到期，即对应的是4年期利率)，乘以所剩时间，再乘以贷款余额。
当莫瓦赫德第一次咨询的时候（也就是4月份），他的贷款离到期还有48个月，由于当时的4年期利率较高，所以利差较小，罚款额为1.3万元。7月份，距到期还有45个月，依然适用4年期利率，但是降息后利差加大，所以罚款增加到1.7万元。到11月份莫瓦赫德售出房产并解除按揭协议之时，距贷款到期还有39个月，对应的利率是3年期利率，利差进一步加大，按照银行的计算公式计算，罚款为3.38万元。
银行的工作人员还表示，本国绝大多数商业银行都是按照上述方法计算中断固定率按揭协议的罚款。言下之意——即便莫瓦赫德和其他银行签的按揭协议，罚款不会比现在更低。不过，银行出于“善意”，决定给莫瓦赫德减掉5500的罚款，他只要付2.5万元就够了……
专家评论：银行此行是否合理？
对莫瓦赫德的遭遇，加拿大银行业协会（the Canadian Bankers Association）的总裁坎贝尔（Terry Campbell）表示，本国的商业银行在计算顾客中断按揭协议应支付的罚款时，是以银行方面的损失为标准，而不是看顾客已经支付了多长时间的按揭。如果银行的损失高，顾客所要支付的罚款自然也会涨。
本国银行业监管机构“银行服务及投资申诉专员办事处”（OBSI）方面则表示，本国银行不会像美国那样对违约的借款人不采取任何罚款措施，否则加拿大的按揭贷款市场也会像南面的邻居那样失去控制。OBSI曾收到过莫瓦赫德的投诉，但他们认为丰业银行没有做错什么，所以无法帮助他。该组织还透露，随着利率的降低，关于按揭贷款的投诉多半来自罚款问题。例如，2010年他们受理的相关投诉案中，59%和罚款问题有关。
不过，该机构的发言人也指出，商业银行确实应该更多地披露、解释违约罚款的计算方法，让消费者再下决定前能够清楚地了解银行的政策，以免陷入不必要的麻烦。
魁省房地产协会（Quebec Federation of Real Estate）的副主席博米耶（Richard Beaumier）则抨击本国银行做事“没有章法”，几乎所有的规定都是为了保护自己，丝毫不注意消费者的利益。在美国，这种“按揭付得越多，罚款额越高”的荒谬事是不可能出现的。
据悉，博米耶正在通过自己的影响力向政府游说，彻底取消按揭贷款提前还款的违约罚款规定，或者至少要设置一个上限。
闲话中断按揭：为何付得越多 罚款越高
雅仕网 2011年05月15日 来源：加国无忧
虽然每个房主都想快点把按揭还清（相关新闻：让人少奋斗十年 7种加快还按揭的技巧），但是总有天不遂人愿的时候，被迫“中断按揭”是每个按揭人都可能遭遇的事情。然而，本国银行关于“中断按揭”罚款的规定十分古怪：竟然可能发生“离按揭结束日越近，罚款额越多”。近日，本国一位移民在中断按揭时便被银行罚款2.5万。我们仔细分析一下这个案例，相信对很多买房者都有帮助。
背景故事：莫瓦赫德的遭遇
温哥华居民莫瓦赫德（Movahed）是一位工程师。2006年从伊朗移居加拿大，并在BC省水电公司找了一份工作。看日子过得挺顺利，他和妻子第二年就在温哥华北部买了一间公寓房，并和丰业银行（Scotiabank）签了总额为40多万元的按揭合同。
几年后，他们家有了第二个孩子，妻子不得不舍弃了工作，全家的生活都靠着莫瓦赫德的收入，财务方面出现了些紧张。莫瓦赫德打算把房子卖掉，帮助家里度过困难时期。于是，他向银行方面咨询了中断按揭所需要支付的罚款问题。
卑诗地产协会(BCREA)5月12日公布了本省4月份的住宅楼房销销售报告。虽然卑诗住宅楼房4月的整体销售下跌14%，但平均房价却较去年同期涨逾1成多，大温哥华地区则劲升21%，平均价达81.5万元。
卑诗地产协会的报告称，上月成交量只有7187个单位，较去年4月的8385个，减少了14.3%。不过，本省楼房平均价格则由去年4月的51.5万上调至59.8万元，升幅达16.2%。
据报告显示，卑诗各区的房屋销售数量亦下降，大温今年4月只有3270宗，较去年同月的3574宗，减少了8.5%。维多利亚、菲沙河谷和智利域的跌幅分别是23.7%、15.7%和19.7%，内陆部分地区更减少了近3成至4成。
不过，大温及菲沙河谷的楼价则大幅上升。大温上月平均由去年4月的67.4万，大涨21%至81.5万，而菲沙河谷亦升了17.5%达53.4万。
当时是2010年4月，莫瓦赫德刚刚付完5年期的按揭中的第一年，5.19％的固定利率。银行查了一下资料，告诉他如果立刻中断按揭，罚款额是1.3万元。莫瓦赫德觉得1.3万元并不是个太大的数目，所以决定等等再说。
到了7月份，银行利率下跌。莫瓦赫德再次前去咨询，被告知罚款额涨到了1.7万元。银行方面表示，因为整体利率下跌，而中断按揭对银行造成的损失更大，所以他需要支付更多的罚金。
虽然银行德尔工作人员说得头头是道，但是莫瓦赫德怎么也理不明白：为什么自己给银行多支付了三个月的按揭，罚金不降反而涨？此时，他只想把房屋快点售出，以免夜长梦多。
11月，莫瓦赫德终于把房屋卖了出去，不久就接到了银行方面的中断按揭罚款通知。一看信，莫瓦赫德眼珠都快掉出来了——罚款额为3.38万元！
为何按揭付得越多，罚款额越高？
3.38万元对一个新移民家庭来说不是个小数目，而银行这种“按揭付得越多，罚款额越高”的做法实在有些欺负人。于是，莫瓦赫德把此事捅到了媒体（CBC）。他们很快派出了记者，和莫瓦赫德一起前往银行。
银行方面是这么解释的：固定利率的按揭贷款在提前还清贷款并解除抵押时，有两种罚款计算方法：利差法和3个月利息法。莫瓦赫德的贷款适用于利差法，即5年期固定利率5.19%减掉违约时所剩时间对应的贷款利率(例如，贷款还有4年到期，即对应的是4年期利率)，乘以所剩时间，再乘以贷款余额。
当莫瓦赫德第一次咨询的时候（也就是4月份），他的贷款离到期还有48个月，由于当时的4年期利率较高，所以利差较小，罚款额为1.3万元。7月份，距到期还有45个月，依然适用4年期利率，但是降息后利差加大，所以罚款增加到1.7万元。到11月份莫瓦赫德售出房产并解除按揭协议之时，距贷款到期还有39个月，对应的利率是3年期利率，利差进一步加大，按照银行的计算公式计算，罚款为3.38万元。
银行的工作人员还表示，本国绝大多数商业银行都是按照上述方法计算中断固定率按揭协议的罚款。言下之意——即便莫瓦赫德和其他银行签的按揭协议，罚款不会比现在更低。不过，银行出于“善意”，决定给莫瓦赫德减掉5500的罚款，他只要付2.5万元就够了……
专家评论：银行此行是否合理？
对莫瓦赫德的遭遇，加拿大银行业协会（the Canadian Bankers Association）的总裁坎贝尔（Terry Campbell）表示，本国的商业银行在计算顾客中断按揭协议应支付的罚款时，是以银行方面的损失为标准，而不是看顾客已经支付了多长时间的按揭。如果银行的损失高，顾客所要支付的罚款自然也会涨。
本国银行业监管机构“银行服务及投资申诉专员办事处”（OBSI）方面则表示，本国银行不会像美国那样对违约的借款人不采取任何罚款措施，否则加拿大的按揭贷款市场也会像南面的邻居那样失去控制。OBSI曾收到过莫瓦赫德的投诉，但他们认为丰业银行没有做错什么，所以无法帮助他。该组织还透露，随着利率的降低，关于按揭贷款的投诉多半来自罚款问题。例如，2010年他们受理的相关投诉案中，59%和罚款问题有关。
不过，该机构的发言人也指出，商业银行确实应该更多地披露、解释违约罚款的计算方法，让消费者再下决定前能够清楚地了解银行的政策，以免陷入不必要的麻烦。
魁省房地产协会（Quebec Federation of Real Estate）的副主席博米耶（Richard Beaumier）则抨击本国银行做事“没有章法”，几乎所有的规定都是为了保护自己，丝毫不注意消费者的利益。在美国，这种“按揭付得越多，罚款额越高”的荒谬事是不可能出现的。
据悉，博米耶正在通过自己的影响力向政府游说，彻底取消按揭贷款提前还款的违约罚款规定，或者至少要设置一个上限。