置業多重奏

置業多重奏

　擁有自己的房地產是大多數人的終極願望，在出動向目標進發前，必須清楚一些因素。

　首先，擬定個人的屋價預算、物業類型、新屋或是重售樓房及地點。

　在揀定地區後，便把要求設施分為三類﹕

　非有不可﹕舉例來說，在家辦公者，便必須有家居辦公室。

　有就最好﹕喜歡的裝置差不多應有盡有，如果其中一兩項缺少，並非不可或缺者，便應作妥協。

　可有可無﹕有沒有這項裝置並不重要，不會影響取捨決定。

　置業成本一籮筐

　稅項 (tax) 新屋要繳付6% GST，屋價在$45萬以下的，最高可獲退回2.527%。

　重售物業不用付稅，出售前曾作大裝修則例外。

　物業估價 (appraisal fee) 如果沒有購按揭保險，貸款機構可能需要買家自費為物業作估價，一般收費為$150-$200左右。但要視乎地點及物業而定。

　物業稅(property tax)申請高比率按揭，貸款機構可能要求把分期支付的物業稅加在按揭供款內。

　測量費(survey fee) 貸款機構要審視最新版的測量圖，買家可在買賣協議列條件要求賣家提供，不然可能要自掏腰包請專人製作。

　物業保險 (property insurance) 不替物業買保險，便不獲貸款機構批出按揭。

　預付地稅及公用設施費用 (prepaid taxes /utility bills) 若賣家已預繳了在交吉日之後的有關帳單，買家須補回給賣家。

　土地轉讓稅(land transfer tax) 買家在置業時須付此稅項。在卑詩省，如是首次置業者，最高可享有約$4,500或更多的土地轉讓稅退款。

　計算方式如下 - $200,000以下………1%

　 $200,000以上………2%

　如購買超過30萬元的房屋，則有條件限制。

　服務費(service charges) 公用設施的新客戶需要付服務費，例如電費。

　律師費(legal fees) 律師的一系列工作，收費一般不少於$500。

　按揭保險費及申請費(mortgage loan insurance premium and application fee) 高比率按揭須向加拿大按揭及房屋公司或私人機構申請按揭保險，成本是按揭金額的0.5%至3.75%不等，這筆錢可加在按揭額內(可能另有收費)，申請費由$75至$235。

　按揭經紀費(mortgage broker's fee) 可能向買家收取代物色貸款機構的費用。

　驗屋費(home inspection fee) 無論是新屋或是重售物業，都應找驗屋師檢驗，費用由$150至$350不等，一般來說，房子愈大屋價愈貴，收費也愈高。

　搬遷費 (moving costs) 不要忘記找一間專業搬屋公司搬遷，一架貨車加三名搬運工，每小時可能由$50至$100。

　管理費( condominium fees) 共管物業的住戶每月要繳交管理費，以作公共地方維修、剪草、鏟雪……等。

　裝修 (renovation and repairs) 驗屋師會指出物業需要修補之處，例如換屋頂，買家要計算可能需要支付的費用。

　水質檢查(water quantity and quality certification) 如所購買的物業在偏遠地點，採用水井，便要付$50-$100以檢定水質及供水量。

　業權種類

　自由業權(freehold) 業主擁有房子及地皮的業權，要自行負責剪草、剷雪、維修等工作，物業主要是獨立屋、半獨立屋、連屋、排屋等。

　共管業權(condominium) 亦稱分契式，住宅單位屬私人所有，公用地方為所有業主共有，室外維修工作交管理公司處理，每個單位每月支付管理費。物業主要是共管柏文、鎮屋等。

　自由共管業權(freehold condominium) 主要是鎮屋類型。與共管業權最大的分別是業主擁有地皮的業權，由整幢房子、包括外牆、屋頂、車房等，都是業主負責。而公共設施例如通往各單位的車路、康樂設施、訪客停車場、附設遊樂場、公園等，則屬共管範圍；所以，業主也要付管理費。一般來說，業主可以享有較高度自由美化居所，例如園藝，但也有一些限制，例如決定在什麼時候修補屋頂；所以，想更改大門顏色或在後園搭建陽台前，須先獲得業主委員會通過。

　註﹕每個自由共管業權鎮屋盤可能有不同的條例規範。

　相關專業人士

　購買新屋或重售物業，必須找專業人士幫忙﹕

　地產從業員(real estate representative) 地產從業員必須持有省府發出的執照才可工作，首先要念完有關課程，經考試合格才可申領執照；他們要遵守有關法則及道德條例。

　估價師(appraiser) 買家可先找估價師為物業估價才落offer，估價須包括對房屋的評估、分析最近同類物業銷售及評估市場狀況對物業的影響。

　驗樓師(home inspector) 無論是全新或是重售物業，聘用驗樓師是十分需要的。驗樓師會提交一份驗屋報告，列出物業狀況、有什麼需要修理、什麼修理需要先做以及估計修理費用。

　可向有關專業協會或是地產經紀轉介驗樓師。

　按揭經紀(mortgage broker)按揭經紀可助客人尋找合適的貸款者，通常他們是向貸款者收取費用，但亦可能向借款人士收費，尤其是信用紀錄欠佳者，一般是按揭額的1%至2%。

　保險經紀(insurance broker) 可處理家居及汽車保險，提供按揭的機構會堅持客戶購買物業保險；另外，亦會建議客戶購按揭人壽保險(mortgage life insurance)，萬一客戶或其配偶逝世，便由保險支付按揭費。

　律師(lawyer) 樓房買賣，律師處理的問題包括查契，即是業主的業權，看看是否有把物業抵押而債務未清償；是否有未完成的維修工作；審核購買協議；另外，辦理交吉事宜，例如確保對方已經清繳所有應繳費用，如公用設施(水電天然氣等)的費用。

　貸款機構(lenders) 當決定購買一間物業，便要找貸款機構辦按揭，它們包括﹕銀行(banks)、信託公司(trust companies)、信貸合作社(credit unions)、退休基金(pension funds)、金融公司(finance companies)、保險公司(insurance companies)等。

　住宅種類

　獨立屋(single-detached house)一間完全獨立，除了自己的車房外，不會連接其他建築物的房子。

　半獨立屋(semi-detached house)兩個單位分左右或前後相連。

　平房(bungalow)一層高，所有房間如客廳、睡房、廚房等均在同一層。

　連屋(link house)一間房子有一部分與另一房子相連，例如只是土庫相連，外表就像獨立屋般，亦有些是車房相連。

　城市屋(townhouse)或排屋(row house)建築物至少有三間住宅單位，左右或前後相連，但不會分兩個單位上下相連，多是兩層高。

　層疊式城市屋(stacked townhouse)一排建築物，一間城市屋位於另一間城市屋樓上，每個城市屋單位各有兩層高。

　柏文(apartment)高層住宅大廈，至少有5層高。

　其他獨立相連屋(other single-attached house)一間獨立屋與另一建築物連接，如非住宅建築物(如商店或教堂)，或是其他類型住宅(如柏文)。

　流動屋(mobile home)一個獨立單位可以整間遷往另一地點，能臨時放置在一塊地皮上。

　住宅保險

　保障可能是一生中最重要資產：安樂窩，保險不可或缺；主要是分為基本保險(broad form)及全保(comprehensive form)，基本保險是投保物業本身及指定的項目，一切沒有列出的概不受保；全保則是列出不受保的項目(如水浸、核子戰爭、空置屋等)，所有未經列出的項目均受保。

　保險費是根據房子的重建費用而定。事實上，保險費是包括五個項目﹕

　*屋外殼(property)及屋後建築(detached private structure)

　*責任保險(personal liability)

　*生活開支(additional living cost)

　*私人財物(contents)

　*自願式醫療賠償 (voluntary payments for damage to property)

　獨立屋的業主需要購買房屋外殼及屋後建築保險；共管物業業主不用購買這兩項保險，因為這些保險已包括在該幢建築物整體的保險之內，所以只須購買私人財物(業主需向保險公司申報其財物總值)、責任保險以及自願式醫療賠償。

　租客保險

　除了個人財物外，也包括第三者責任保險，因為如租客造成他人受傷或財物損失，其他人便有權追討賠償。

　資料提供﹕加拿大按揭及房屋公司

置業多重奏