在中国，普通老百姓的投资渠道并不多，主要就是股市和楼市。从过去10年的情况看，买股票的人多数被套牢，或者承受割肉之痛；而买房产者，全都成为了赢家。靠投资房产成为百万富翁的不计其数，成为千万富翁的也为数不少，一些人甚至成为了坐拥亿万身家的富豪。

我们能不能因此得出结论，未来投资房产仍能获得高额的回报呢？答案并不简单。在今年出台了一系列针对房价过快上涨的政策后，关于未来房价上涨的争论更加激烈。看多者认为，房产市场历来都是越调房价越高；而看空者则认为，在成交量萎缩的情况下，开发商的资金链将出现问题，未来可能被迫降价。

买房需要抓住好的时机

我们暂且不讨论房价会涨还是会跌的问题，先来分析一下买房需要不需要选择时机的问题。按照以往的经验，似乎什么时候买房都是对的，这样的经验未来还能用吗？

以上海为例，从1999年到现在，房价的平均年化涨幅在14%左右，早期的时候交易费用极低，如果采用2成首付的方式买房，交易手续费和一年的贷款利息成本大约为5%左右，买入并持有1年后抛出，可获得9%(按总房价计算)左右的收益，按20%的首付资金计算，投资回报率达到45%，这也是为什么早期贷款买房的人发大财的原因。此后，随着国家对房产价格的一次次调控，流通环节的费用大幅度上升，目前买进卖出一套房产的交易总费用超过了房价的10%。首付款比例和贷款利率也有较明显的上涨，如果是购买第二套住宅，首付款比例要在50%以上，贷款利率也要上浮到基准利率的1.1倍，第三套房不能贷款。假如，房价仍能按每年14%的速度上涨，在不贷款的情况下，持有一年获利不到4%，持有两年年化收益率为8%左右；如果首付50%，按基准利率1.1倍贷款，则持有一年不赚钱，持有2年首付款的资金年化收益率为12%。显然，这样的收益率还是很让人满意的。

问题是未来的房价是否还能按每年14%的速度上涨？答案显然是否定的。因为即使是看多房产的人也承认，前几年的房价上涨速度是无法持续的。根据国家统计局公布的数据，今年10月国内70个城市的房价同比上涨8.6%，这样的涨幅仍被视为房价过快上涨。因此，我们有理由相信，未来房价上涨的平均速度应该低于5%，才不会导致新调控政策的出台。

如果房价的年涨幅平均不超过5%，即使不使用按揭贷款，也需要至少持有2年才能保本，持有3年才能获得5%的收益，年化后收益率只有1.64%。如果采取50%首付的方式投资房产，考虑到交易费用和财务成本，持有3年都无法保本。在这种情况下，投资房产并不见得是最佳的投资方式。

既然，未来投资房产不会获得与以前一样的暴利，是不是大家就不要投资房产了呢？我们也不能如此简单地下结论。即便是房价的年平均涨幅为5%，也不一定没有投资机会。比如有的年份房价可能不涨或小幅下跌，有的年份房价会涨得会一些。只要我们能抓住涨幅较快的年份进行房产投资，依然可以取得不错的收益。至于其他年份，我们完全可以让资金进入到其他投资市场中去。

刚性需求的购房能力

那么，怎样去寻找房价的买点呢？根据我们的研究，当刚性需求具有较强购房能力的时候，往往就是房产投资的一个好机会。换句话说，刚性需求是决定房价的最重要因素。很多人都认为，房价是被炒房者炒上去的，但如果房价炒得过高，刚性需求完全无法承受，那么谁来接盘呢？因为国内的房产投资客都是以博取差价为盈利模式的，租金收益基本可以忽略不计。没有人接盘，他们的收益又如何兑现呢？从商业房产的情况看，也能说明这一点。通常，商业房产的价格要明显高于同地段住宅的价格，但由于商业房产缺少刚性需求的买家，因此国内的商业房产的价格普遍并不高，有些甚至还低于住宅。

只要我们能够知道刚性需求的购房能力，就可以相对容易地发现房产投资的买点。怎么来衡量刚性需求的购房能力呢？我们设计了以下这个公式来计算刚性需求的购房能力：

其中，最优惠贷款利率采用的是5年以上期限的，主要是考虑大部分刚性需求的按揭贷款年限都比较长，而5～30年的房贷利率是相同的。

以上海为例，我们选用的房价指数是中房上海住宅指数。通过计算我们知道，从1999～2002年，上海的刚性需求购房能力都在200左右(详细的分析请见后面的文章)，而这也是上海房产投资的最佳时期。也就是说，这段时间老百姓的购房能力是比较强的，之所以房价涨幅不是很大，与老百姓的认识有关。当时，敢于向银行借钱买房的人并不多，尚处于房地产市场的启蒙阶段。此后，上海房价出现了比较明显的上涨，也招致了政府第一次针对房产市场进行调控。到了2004年底，这一指标降到了152，刚性需求的购房能力有点乏力，致使2005年的房价还出现了小幅下滑。2006年底，受收入快速增长的影响，刚性需求购房能力回升到174，虽然还不是很高，但在股市大牛的带动下，房价依然出现了较大的涨幅。到2007年底，这一指标降到了122.9，刚性需求购房能力严重不足，结果是2008年上海的房产市场成交量大幅度萎缩。特别是当全球金融危机爆发后，房价出现了一波下跌走势。幸运的是，国家此时出台了刺激经济的一揽子政策，其中降低房贷利率是对房价最好的支撑。2008年底，受房贷最优惠利率大降的影响，刚性需求购房能力提升到218点，出现了一个绝佳的购房时机。本刊去年也以《房价还要涨》为题，做了一组封面文章，告诉购房者尽早入市。我们当时的理由就是刚性需求的购房能力大幅度提高了。结果，2009年上海的房价出现了超过40%的涨幅。受房价大涨影响，去年底刚性需求购房能力降低到165点，很多人都丧失了购房能力，但与2004年和2007年相比，仍然有一部分刚性需求能够买得起房，这也是为什么今年一但出现打折楼盘，就会有人抢购的情况出现。近期，受央行上调房贷利率，以及最优惠利率由7折改为85折的影响，刚性需求的购房能力进一步降低。即使考虑到居民收入增长的情况，目前的刚性需求购房能力也只有139点左右，不是一个很好的介入时点。

买点何时出现

既然现在不是购房的最佳时期，下一个买点可能会出现在什么时候呢？在构成刚性需求购房能力的3个因素中，收入的增长是比较确定的。国家多次提出要增加居民收入占GDP的比重，在GDP增幅超过8%的情况下，人均可支配收入的增幅很可能超过8%，像上海这样的城市，超过11%也很有可能。利率的上涨也是比较确定的，受CPI不断走高的影响，加息将成不可避免。如果房价保持不变，到2011年底，上海的刚性需求购房能力仍然会偏低，新的购房时点依然需要等待。

当然，如果出现房价下跌的情况，购房的时机会更早出现。从目前的情况看，开发商手中仍握有相当大数量的现金，大面积降价销售的情况暂时不会出现。但由于开发商的资金链已经比一年前紧了不少，一旦未来半年销售不畅的话，房价有可能出现比较明显下跌。当然，我们也不要指望出现太大的降幅，30%、50%的降幅是根本不可能的。在利率不出现大的上涨，开发商降价20%，将让刚性需求购房能力回升到180以上，新的购房买点又将出现。根据开发商的资金情况推算，出现上述情况的时间很可能在2011年下半年到2012年上半年。购房者应密切关注收入、房价和利率的变动情况，及时捕捉住购房的最佳时机。

文前提要：根据具体计算北京、上海、广州、深圳四大一线城市的刚需购房能力指数发现，北京、上海、深圳三大城市目前均不是最佳购房时机，需要等待。广州目前仍处于合理区间，房价继续上涨的可能性较大。

文：本刊记者/甄爱军

上海：回落两成现转机

在计算上海刚性需求购房能力时，我们选用的指标为上海的人均可支配收入、中房上海住宅指数以及5年以上期限房贷最优惠利率。根据我们的计算，当这一指标在200点附近时，将是一个比较好的购买时点。

200点以上可购房

通过计算，我们发现上海市场的实际运行轨迹与我们计算所得到的结果具有很高的相似度。进入21世纪之后头几年，由于政府出台了系列刺激措施，如蓝印户口、契税优惠等，加之央行降息，这都对楼市起到了相当大的促进作用。

房价的快速上涨，但居民收入水平增速并不一致。中房指数研究院监测数据显示，上海住宅销售均价从2000年的3326元/平方米，一路涨至2004年的 5761元/平方米，平均年化涨幅为14.6%。但在同时期，上海的人均可支配收入涨幅却落后于房价涨幅。根据上海统计局公布的数据显示，2000年上海 人均可支配收入为11718元，2004年达到16683元，平均年化涨幅只有8.47%。

由于房价涨幅远大于收入涨幅，我们发现购买能力会慢慢变弱。通过计算发现，从2002年开始，购买能力指数开始下滑，2002年首次低于200的水平，为199点，2003年则萎缩至168点，2004年甚至降至152点的阶段性低点。

在2005年、2006年两年里，上海楼市陷入低迷状态，这跟刚性需求的暂时疲软也有一定的关系。计算结果显示，在2005年、2006年两年里，购房 能力指数均低于175，2005年为168，2006年为174。这其中有几方面的原因，其一是房价尚持续上涨，如销售均价从2005年的6698元/平 方米涨到2006年底的7039元/平方米，涨幅为5.1%；同时央行多次加息，5年以上期房贷优惠利率水平也从5.31%升至5.81%，因此交易量持 续下降，2006年只有2615万平方米的交易量，较2005年下滑8.1%。

特殊因素要考虑

也许会有读者产生这样的疑问，2005年到2007年这两年里，城市人均可支配收入并未大幅增加，而且央行持续多次加息，尤其是在2007年连续6次加 息，5年以上期房贷优惠利率达到6.66%的高位，按理说刚性需求的购买力应该削弱才是，但为何在这一年里，楼市却走牛？

通过对市场的分析，发现不外乎两个方面的原因。其一是股市、楼市联动。前文中分析指出，这一年里，股市进入牛市，大多数投资者获利颇丰，于是有部分资金分流进入楼市； 其二就是连续两年的低迷，不少一直处于观望状态的购房者通过两年的资金积累，支付能力增加，于是开始入市买房。

2008年，受金融危机 的影响，国内大幅度降低了房贷利率，从而提高了刚性需求的购房能力，数据显示2008年底，上海的购房能力指数达到了218点，为历史最高点，这也促成了 2009年房价的大幅度上涨。统计数据显示，2009年上海住宅销售均价为12364元/平方米，与2008年的8115元/平方米相比，上涨了 52.4%。涨幅之大，为近年来之最！

房价降两成时机再现

经过2009年的大 涨，上海刚性需求购房能力指数降到了165点，这一指标虽然已经低于理想的200点，但并不像2007年那样，基本丧失了购房能力，因此，一旦出现降价 盘，仍会引起排队抢房的现象出现。今年10月，央行宣布加息，同时银行也减少了首套房的贷款优惠幅度，原先7折的优惠变成了8.5折，导致房贷最优惠利率 上升了1个百分点，这对购房能力的影响比较明显。10月份中房上海住宅指数达到4414点，若年底前房价不再上涨，全年收入增长12%，达到32299 元，根据目前的最优惠房贷利率水平计算：

刚需购房能力指数=322986/4414/5.22%≈140。

从结果来看，目前显然不是最佳购房时机。因为刚性购房能力指数只有140点，距离200点的参考值还有不小的差距。也就是说，根据目前的状况，即房价出现盘整，不再上涨，而且央行也不再加息，直到年底，还不是最好的购房时机。

那么，最佳购房时机何时到来？则要看刚性购房能力指数何时接近200点。我们可根据几种不同的情况分别来进行测算。

第一种情况是靠收入的上涨来重获动力。在这种假设下，房价长期盘整不再上涨，而城市人均可支配收入保持每年12%的涨幅，同时利率水平平稳，通过计算得 出，在2013年底，刚需购房能力指数会回升到196点，接近适合购房区间。也就是说，通过两到三年的资金积累，现在仍在观望的刚性需求，会随着个人资金 量的增多而使得支付能力大增，从而市场重新获得活力。

第二种情况是通过房价的调整来寻找时机。在这种假设下，房价出现一定幅度的回调。 根据中央政府的态度来看，控制房价的态度非常坚决，加之通过“限贷”、“限购”等具体措施，已限制住一部分市场需求，接下来房价回调的可能性较大。通过测 算发现，如果房价指数在未来一年时间里下滑至3531点，即房价整体回落20%，那么，刚性购房能力指数可重新接近200点，也就是说，到那时，购房时机 又会出现。换句话说，当市场出现20%左右跌幅的时候，就会出现新的市场买点，指望房价出现更大幅度的下降基本不可能。

北京：一年后可买房

如果北京的房价不再上涨，同时利率水平保持稳定态势，随着人均可支配收入的自然增长，在2012年，北京将出现新的购房时机。

从过往历史来看，北京2002年、2003年、2004年均为最佳不错的购房时期。在这段时期，根据计算公式，计算得出的刚需购房能力指数均在240点之上。其实就在这几年后，北京房地产市场走势强劲，不管是交易量，还是价格，均出现较大幅度的上涨。

230点适合买房

当北京的刚需购买能力指数达到230点的时候，购房时机出现。从表2中我们可以看到，从2002年到2005年，北京刚需购房能力指数连续4年都达到 240点以上(如图2所示)。在这4年里，住宅交易量逐年增加，2002年为1604万平方米，2005年则达到了2823万平方米，平均年化增幅为 19%。与此同时，这几年北京房价涨幅并不是很大，根据中房指数研究院提供的监测数据显示，2002年到2004年间，北京成交均价在4500～4800 元/平方米之间，涨幅并不大。但另一方面，这此期间，北京人均可支配收入年增幅超过11%，处于高速增长时期。房价涨幅不大，而收入增加速度加快，这导致 北京楼市在2005年迎来了一个异常火爆的时期，当年北京住宅均价达到6162元/平方米，较上年增价29.8%；成交量也达到2823万平方米的历史最 高，较上年增加23.5%。由此可以看出，如果2003年前后在北京投资房产，两到三年内投资回报率可达100%，平均年化投资回报率达33%。

随后，北京刚需购房能力指数随着房价的不断上涨而逐渐回落，2007年达到最低的144点，这也意味着2008年北京楼市将陷入低迷。北京楼市的走势也 印证了这样的判断，在2008年，北京商品住宅成交均价为11648元/平方米，与上一年相当；成交面积为1031万平方米，较上年则锐减40%。

而在2008年底，随着利率水平的降低，刚需购房能力指数重新超过230点，达到265点，于是2009年北京楼市再次走强，商品住宅成交均价13224元/平方米，较上年上涨13.5%；成交面积达1880万平方米，较上年增加82.3%。

一年后出现购房机会

今年以来，北京楼市价格出现盘整，价格虽然仍整体保持上涨态势，但涨幅极小。如果在未来房地产市场价格水平变化不大，而收入水平保持历年来平均涨幅，那么在一年之后，北京楼市的购房机会将重新出现。

中房指数研究院提供的数据显示，在今年年初以来，北京住宅指数一直在2950点附近盘整，考虑到目前政府对楼市调控力度并未放松，因此未来一段时间内房 价上涨乏力。假设未来房价保持在一个相对稳定的水平，只要利率保持不变，收入水平稳定增长，虽然目前指数已经跌至190点附近，但只需一年半时间，刚需购 房能力指数就会因为收入水平的上涨而重新攀上230点左右，届时，购房时机便会出现。

考虑到未来房价、收入和利率等都会出现变化，如北京房价下跌超过10%，收入水平会提高，而未来小幅加息的可能性也存在，在这几个因素的共同作用下，本刊估计一年后北京的刚需购房能力指数会回到230点左右。

广州：仍处于买房最佳时期

广州楼市依然处于买房的最佳时期，计算结果显示，目前广州刚需购房能力指数还处在合理范围，也就是说，现在在广州买房还不算太晚。不过需要提醒的是，广 州的能力指数因为房价的持续上涨而处于下降趋势中，如果房价继续保持上涨态势，则指数极有可能会下滑至合理区间以下，从而使得购房时机丧失。

300点是买房时机

广州楼市有些特殊。虽然广州跟北京、上海一起，并称为三大一线城市。其收入水平在这三大城市中，一直稳居第二位，略低于上海，比北京要高。但广州楼市的走势却相对比较平淡，跟北京、上海相比，近年来房价涨幅要小的多。

进入21世纪以来，广州的商品住宅成交均价曾高于上海，如2000年和2001年，广州均价分别高于上海均价656元/平方米、398元/平方米，但这种态势并未持续太长时间，在2002年就被上海超越，此后两者之间的差距越拉越大。

在2005年以前，广州房价涨幅非常小，五年间仅上涨了26.7%，平均年化涨幅约5.3%。这是因为在这几年内，广州市投放了大量土地用于房地产建设开发，供应充足，而同时市场少见投资客炒作，因此这段时间内，广州的房地产市场经历了一段少有的平稳健康发展。

在这段时间里，广州刚需购房能力指数一直处于上升态势，从2000年的232点上升到2004年的327点(如表3所示)。当2003年指数首次突破 300点达到315点时，广州房价涨幅加大。监测数据显示，2004年广州均价为4356元/平方米，较上年上涨8.9%，相比2002年的﹣1.2%和 2003年的0.1%，大有改观。当2004年达到327点之后，2005年的房价继续飞涨，达到5041元/平方米，较2004年上涨了15.7%。与 此同时，这一年里广州的交易量也放大，商品住宅成交面积首次超过千万大关，为1131万平方米。

当房价涨幅过快，明显超过工资收入涨幅 之后，而同时央行加息使得购房成本增加，让广州的刚需购房能力指数开始回落(可见图3)。经过2007年的暴涨行情之后，指数跌至201点的最低点，于是 在2008年，广州楼市陷入高位盘整状态，在这一年里，房价未见上涨，交易量则出现明显萎缩。

依然可以积极入市

从计算结果来看，近期在首套房贷款优惠利率大幅度提升后，广州刚需购房能力指数仍接近300点的合理位置，表明现在购房还不算太晚。

为什么广州与北京、上海的走势不一致呢？其中最大的原因就是广州2009年房价涨幅并不是很大。中房指数研究院提供的数据显示，在2009年，广州均价 为8988元/平方米，较2008年仅上涨了2.3%，这相对于上海的52.4%和北京的13.5%，均少得多。也正是如此，房价涨幅较小，并未透支未来 的上涨空间。

记者注意到，自今年年初以来，广州中房住宅指数一直处于升势，如今年1月份为1835点，10月份已上升至1956点，这 也从侧面反映广州的房价在近段时间里仍在上涨。由于购房能力指数依然处于高位，因此广州的房价仍有上升空间。对于打算购房的市民来说，不妨趁着政策打压房 价的时期，从容地选择好合适的楼盘，尽早圆了拥有住宅的梦想。

深圳：购房需等待

因为深圳房价还处于上涨通道中，已偏离最佳购房区间，购房者需等待一段时日。

根据计算得知，目前深圳的刚需能力指数向下远离合理区间，也就是说，目前并不是购房的好时机。当然，如果未来再次加息，或者房价继续上涨，以及人均收入增幅放缓等原因，还会让买房时机来得更晚一些。

290为买点

深圳是一个比较特殊的地方。深圳为我国最早成立的一个经济特区，它的经济发展速度一度令全国其他城市侧目。这也就是为什么深圳的人均可支配收入一直处在全国前列的真正原因吧。

说来让人眼红，在2000年之后的几年里，当北京、上海、广州三大城市人均可支配收入还是“1字打头”的时候，深圳却已跨入“2时代”。也正是因为如此，深圳房价水平起点就比这三大城市高。

收入高，自然能够承受更高的价位，所以在2000年前后，深圳房价就已超过5000元/平方米。可能是其时市场炒作风很弱，虽然深圳刚需对房价的承受能 力很强，但并未导致房价的飞涨。在2000年到2002年的三年时间里，深圳房价仅涨了500元/平方米，年平均涨幅不到3%，上涨速度之慢，好像蜗牛爬 行。但在同时，深圳的收入增长水平却并不慢，于是让刚需购房能力指数一度冲高到452点的高度。

随后，深圳房价从 2004年开始启动，每年涨幅均超过10%。而与此同时，人均可支配收入却在2005年冲高回落，于是在2007年出现最低的157点。事实也证明，在 2008年，深圳商品住宅成交均价为12823元/平方米，与上年相比回落4.1%。但随后因为“救市”政策的出台，购房能力指数又回升到287点，于是 在2009年，深圳房价涨至14398元/平方米，较上年上涨12.3%。

买房时机尚需等待

深圳目前已不具备购房条件。

通过计算得知，目前深圳刚需购房能力指数为217点，距离290点有点距离。由此可能，现在买房时机并不好。那么，深圳何时才会出现最佳购房时机呢？

假设房价不再上涨，而且收入水平按照此前10%的速度上涨，且利率水平不变，可以计算出在2012年，能力指数可达269，接近合理点位，可以考虑购房。由此看来，根据深圳房价目前水平，需要等待两年，才会重新出现新的最佳购房时机。

当然，记者注意到，近期深圳房价还处于上涨过程中，根据中房指数研究院提供的监测数据显示，截止到今年10月份，深圳住宅指数保持上涨态势，从今年1月 份的2678点上升至10月份的2838点。如果这种趋势在短期内无法改变，那么将很有可能会让能力指数进一步走低，这也就意味着最佳购房时机来得更迟。