五大谎言弥漫中国楼市(2)

第二，说到土地的稀缺性，中国的土地再稀缺也稀缺不过日本。日本人多地少，而且有三分之二以上是山地和丘陵，人口密度是每平方公里339.3人，我国是130多人，而且，日本的城市人口占其总人口的比例高达75.9%，我国只有37％左右。但是，日本仍然很好地解决了住房问题，而且，日本的房价并没有涨到天上去。不妨看看《第一财经日报》2008年3月25日的这则报道：日本东京多摩地区去年11月刚刚落成的大型公寓楼，不仅紧邻轻轨车站，而且全部精装修完毕。到今年2月，使用面积66平方米的房型售价2290万日元（约合152万元人民币）。即使从绝对值上来对比，这一房价标准也已经和北京、上海非常接近。别忘了，日本国民的人均工资收入是我们的30多倍、日本的房产中包括土地所有权（中国买的只是70年的使用权）、日本有健全的社会保障体系——这意味着国民可以更放心地把其大部分收入用于购买住房。

第三，所谓城市化导致土地资源稀缺的说法也是一个谎言。我国城市化率并非随着经济发展到一定阶段自然导致的结果，很多城市化是把周边的县、镇划归城市实现的，属于“挂牌式”城市化，在这种情况下，对于新并入的县、镇而言，由于新的高楼逐渐替代原来的矮楼，土地得到了更充分的利用，仅原有土地利用率的提高就相当于衍生出了大片土地。这种城市化进程并不意味着对耕地的侵占，也不意味着土地资源变得更稀缺。而且，在这种“挂牌式”城市化格局下，原有的农民变成市民——他们即使住在自家房子里不动也完成了向市民的角色转变，这种城市化进程与对土地的占用之间并无直接联系。因此，所谓土地的稀缺性也就缺少了一个重要前提。另外，城市化过程中并未伴随着购买力的上升，这一点在《中国房价下跌序幕刚刚拉开》（《中国房事黑皮书（2008）》之一）一文中已经讲过。

第四，城市尤其接近中心地带拆迁后（多为平房或矮楼）新建的楼房，大都是容积率高的高楼大厦，其建筑面积是拆迁房屋建筑面积的数倍，这实际上意味着城市土地更充分的利用，意味着衍生出新的“建筑面积”。另一方面，城中企业向外迁移（可能占用部分耕地），都在不断增加城市的土地资源，当高楼大厦替代企业的厂房，由于容积率提高，建筑面积将提高数倍，这同样告诉我们，土地的稀缺性只是一个人造谎言。

第五，我国一再强调，“一定要守住18亿亩耕地红线”，但是，住房并不一定要建造在耕地上，实际上，在我国陆地面积中，耕地只占13.7%，耕地之外的土地比耕地面积更多，许多是可以开发利用建房的。在一些城市，海边与山坡的商品房甚至价格更高，以开发商的能耐，完全可以包装成“海景房”、“山景房”高价销售。

但是，错误信息的弥漫，使人们深信，房屋只能建在耕地上，而18亿亩耕地红线不能碰，因而，土地是稀缺的，既然土地是稀缺的，地价就会上涨，相应的，房价也会直线上涨。这种思维路径正是既得利益集团所需要的。对于地方政府而言，在土地稀缺性的幌子下，土地可以以更高的价格拍卖，“地王”不正是这样制造出来的吗？另一方面，在土地稀缺的幌子下，开发商不断烘托出供不应求的假象，推高房价。而购房居住者成为被既得利益集团明火执仗打劫的对象。

实际上，一方面，土地稀缺性只能是相对的，与日本相比，中国可能根本不存在所谓的土地稀缺性，能建造房屋的土地比能耕种的土地要多得多！更何况，对于这种所谓的稀缺的土地，人们所拥有的只是70年的使用权而已！另一方面，正如《中国房价下跌序幕刚刚拉开》一文中所提到的，计划生育政策导致的生育率的下降，使得80后的独生子女一代，“结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场”。因此，退一步说，所谓的土地稀缺性即使是真实存在的，也正在悄然发生变化。