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谢国忠：全球房地产进入熊市 香港房价会大跌 之二

作者：2008-08-14 来源：中财网


香港的房地产市场有三处致命的弱点


第一，香港的经济依赖于它的股票市场，而后者正在下行。香港的投机者从大陆公司的IPO中赚了数十亿，并把它们花费在奢华的豪宅上。股票市场的繁荣正是房地产市场繁荣的动力所在。

愈发庞大的金融从业人员是股市崩溃的另一个受害者，由于对大陆IPO的期望，投行们纷纷润色自己的薪水册，投资银行家在年底拿到丰厚的奖金。但那些在去年备受追捧的IPO到了今年纷纷破发，损失惨重的投资者们不打算重回市场。这些银行家们保住自己的工作就已经足够幸运了，实在无法再期待什么年底分红。现在不是为了豪宅挥金如土的时候，也许适当大小的公寓更加合适。

第二，美联储似有意在11月的大选之后提高利率，美国的通胀形势已经出现，美联储为金融和稳定物价这个两难问题所牵制，每一次它试图表示自己将认真治理通胀，就会被另一次金融灾难事件强制放松货币供应，引发大宗商品的投机。

明年，金融危机可能会结束，美联储将能够专心对付通胀，可能会在明年下半年提升利率到5%。因为可调整利率的抵押贷款在香港房地产市场占支配地位，利率的大幅升值会严重伤害投资者或者投机者。

第三，中国大陆进入经济周期的下行区间，但通胀却持续走高。特别是广东面临着严重的经济低迷，它的出口型经济在成本上升和海外需求下降面前将被严重挫伤。澳门赌业最近的颓势显示了广东人的缺钱将给它的邻居带来什么影响。同时，通胀意味着广东将更多的控制香港的货物和服务贸易。香港不会从广东获得更多资金、反而会向它输送。

在这三者的影响下，香港明年的地产业可能会迎来最坏的年份。在目前的泡沫中，主流地产市场的通胀尚未到引人注目的程度。这是因为1997年到2003年的巨大房地产衰退和居民收入的增长缓慢，阻止了主流房地产市场在本轮泡沫中的爬高。但是"豪宅"市场却受到了追捧，为了抵抗负的真实利率，太多的金融从业人员--他们中的很多就快失去工作了--在过去的两年使用了最大的杠杆率来投资房地产，一些知名的房地产项目现在的价格已经是2003年的三倍。

香港的高端房地产价格将从高点回落50%，现在出售还不太晚，买家的出价可能低于你的预期，但是应该接受，因为更大的下挫即将出现。

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