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多伦多豪宅市场面临崩溃 致平均房价大跌！
2008-11-5 来源：环球地产集团 孙志峰
在文章的开始, 笔者先给读者们讲述一个地产的基本常识: 正常情况下, 当房地产市场开始下降进行调整时, 并不是每一类房型都是同步下降的, 其顺序一般为大房豪宅销售量及价格先下降, 其次是中间数位价格的房子, 最后才是低价位的房子. 所以说,大房豪宅在地产市场调整初期时最为敏感! 同时也是造成初期房价大幅下降的主要原因.
那么多伦多9月及10月份房价大幅度下降是否也和大房豪宅销量的大幅下降有关呢? 现在还是让我们看一下统计数据, 笔者这里将大多伦多地区2007年以来各月的豪宅(在大多伦多地区, 150万以上的房子定义为豪宅)销售情况统计如下:
2007年 豪宅销量 当月所占比例(2007) 2008 年 豪宅销量 当月所占比例(2008) 2007--2008同期房屋平均价格变化：
1月 34 0.66% 52 1.02% +6%
2月 74 1.09% 62 1.03% +4%
3月 62 0.73% 49 0.74% +4%
4月 99 1.05% 110 1.25% +5%
5月 105 0.94% 99 1.05% +4%
6月 98 0.94% 92 1.07% +4%
7月 66 0.74% 54 0.68% +1%
8月 59 0.73% 46 0.72% +1%
9月 68 1.00% 39 0.60% -3% (0%)
10月 106 1.34% 30 0.50% -10% (-2.5%)
11月 95 1.30% 26 0.48% -11% (-3%)
12月 64 1.38% 16 0.45% -14% (-5%)
从以上的统计数据,我们可以很明显看到豪宅销售量在今年上半年基本稳定, 与2007年上半年基本持平, 这从每月豪宅销售量所占比例的稳定性更能说明这一点, 但从2008年下半年豪宅销售量开始下降, 尤其是豪宅销售量所占比例下降, 并且在进入9月后销量急剧下降,从2007年9月份的68套下降到今年9月份的39套, 减少30套, 同时豪宅销售量所占比例由2007年9月的1.00%下降到今年9月的0.6%, 如果按照豪宅平均每套$250万计算, 则销售总额减少7250万(=250万X29),而今年9月份大多伦多地区共有6242套房屋成交, 分摊到每间为$11,614, 这说明豪宅销量的下降对平均价格向下影响了近万元! 而今年9月份的平均价格为$368,549(较2007年同期下级3%), 假设今年9月售出的豪宅量与2007年9月相同, 则2008年9月的平均价格应为$380,163(=368,549+11,614). 与2007年9月的$380,132基本接近, 并不是3%的降幅. 所以说平均价格并不能真实反映市场的实际变化. 尤其在地产市场调整初期及大房豪宅销量大幅下降之际.
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